在環保行業日漸聚焦存量資產的當下，被委以重任的REITs逐漸走入了人們的視野。創業環保的REITs項目申報是繼首創富國水務和中航首鋼生物質后的第三起環保REITs項目，就像是一顆石子投向了平靜的湖面，環保行業再次掀起了波瀾。

前不久，創業環保擬開展基礎設施REITs申報工作一事引發了關注。

據了解，創業環保擬選取位于天津和安徽省內三家子公司的四個污水處理項目作為底層基礎設施項目，申請發行公開募集基礎設施領域不動產投資信托基金并于上海證券交易所上市。入池項目截至2021年12月31日的資產總額合計約人民幣12.84億元，負債總額合計約人民幣8.05億元，2021年營業收入合計約人民幣2.02億元。

在環保行業日漸聚焦存量資產的當下，被委以重任的REITs逐漸走入了人們的視野。創業環保的REITs項目申報是繼首創富國水務和中航首鋼生物質后的第三個環保REITs項目，就像是一顆石子投向了平靜的湖面，環保行業再次掀起了波瀾。

頂層政策推動

REITs成為盤活存量資產的重要角色

近年來，隨著循環經濟、污水資源化等政策的出臺，產業迎來了新一波的發展機遇。但環保從業者心里也清楚，隨著城鎮化進程不斷向前推動，留給環保企業的市場空間也逐漸萎縮。行業內外，新建項目會越來越少是不可避免的事實，存量項目是環保企業在這一發展階段需要重視的方向。

根據住建部城市建設統計年鑒和E20研究院多年積累數據庫信息，截至2018年底，全國已形成的存量污水資產和存量生活垃圾焚燒資產（按已運營口徑測算）如下：存量污水投資額約4958億，存量生活垃圾焚燒投資額約2055億。

毫無疑問，如此龐大的存量資產市場定能為環保行業注入新的生命力。但道理都明白，到底怎么盤活存量資產仍然是個在探討中的命題，頂層政策方面為此也做出了嘗試——基礎設施領域不動產投資信托基金，也就是大家常說的REITs。

2020年4月30日，國家發改委聯合中國證監會發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》之后，中國證監會同步發布了《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿)，標志著境內基礎設施領域公募REITs序幕正式拉開。

2020年8月，發改委對上述政策做出解讀：當前推進基礎設施REITs試點有利于構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。一方面，優質存量資產是沉淀的財富、隱藏的資源。開展基礎設施REITs試點，盤活存量資產、廣泛募集各類資金，可用于新的補短板和新型基礎設施建設，培育新的優質資產并在條件成熟時再進行盤活，從而形成投資內部的良性循環。另一方面，投資作為總需求的重要組成部分，其內部的良性循環是構建國內大循環的重要內容，將為形成國內國際雙循環相互促進的新發展格局發揮積極作用。

結合今年4月份國務院對外發布的《關于加快建設全國統一大市場的意見》不難看出，REITs在盤活存量資產，募集各類資金，促進內循環方面的重要作用。

此后，據中國水網不完全統計，國內陸續發布了至少13項REITs相關政策，以完善其法律與體制的支撐：

 

值得注意的是，前不久，國家發改委發布的《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關工作的通知》顯示，根據有關規定，對基礎設施REITs新購入項目申報要求進行適當簡化，其中新購入項目的不動產評估凈值根據項目實際情況合理確定，不再參照首次發行時原則上不低于10億元的相關要求執行。

要知道，基礎設施REITs試點提出“三聚焦”（聚集重點區域、重點行業和優質項目），其中優質項目需符合權屬清晰、收益及現金流持續穩定、發起人及運營企業信用穩健等條件，讓行業內外不少人還處于觀望狀態。新政策發布可以降低REITs申報的門檻，有利于提高國內企業REITs申報的積極性，進一步盤活存量資產，促進構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。

首批REITs試點項目周年成績單表現亮眼

REITs其實算是“舶來品”，在經濟低迷或減速的情況下，通過推出REITs盤活存量資產，獲得經濟支持成為世界許多國家通行做法。美國1960年城鎮化率突破70%，同年國會通過《房地產投資信托法》，經過60年的發展，目前REITs市值超過1.3萬億美元。由這組數據可以看出，REITs在國外盤活存量資產的實踐中發揮了巨大的作用。

國內也在2020年4月《試點工作通知》發布后，啟動了REITs申報工作。

2020年5月17日晚間，證監會、滬深兩市交易所宣布，首批9只公募REITs產品正式獲批。從首批公募REITS產品看，項目涵蓋收費公路、產業園、倉儲物流、垃圾處理及生物質發電、污水處理等主流基礎設施類型。

今年6月21日，首批9只REITs上市滿一周年，戰略投資者持有份額解禁，它們表現如何呢？

據相關媒體報道，解禁首日，9只產品日間漲跌幅在-1.37%至1.00%之間，成交價格波動較小，戰略投資者合計賣出0.44億份，其中通過大宗交易賣出0.35億份，有3只產品戰略投資者未賣出。戰略投資者實現有序退出，市場交易整體平穩。

從認購倍數來看，最新發行的基礎設施REITs相較首批項目明顯提升。首批9個項目平均網下認購倍數為8.29倍，公眾認購倍數為25.49倍。

上海證券交易所北方市場服務中心副總監兼市場發展部副總監金永軍在發言中提到：“試點工作實現了平穩上市、平穩交易、平穩運行、平穩預期。”

值得注意的是，首批公募REITs產品中，有兩個環保類基礎設施REITs，分別是富國首創水務封閉式基礎設施證券投資基金與中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金。自首批公募REITs產品上市以來，不同類型的產品呈現出較大差異。從產品的業績表現來看，據上海證券的報告，環保REITs表現最好，其平均累計收益率為44.46%。

以首創為例，從解禁當日的成交額來看，富國首創水務REIT成交額較前一交易日有所增長。6月22日，富國首創水務REIT的成交額繼續增長，為2602.26萬元。富國首創水務REIT溢價率最高曾達到98.14%，凈值為1元的基金，在二級市場賣出了1.98元的高價。

 

首批REITs項目解禁首日漲幅

首創環�？倳�計師郝春梅在接受新華財經專訪時表示：“通過實施公募REITs，公司可以將缺乏流動性的存量資產轉變為證券化產品，加速了存量資產的周轉，為重資產行業探索出了一條解困之路。”郝春梅說，發行公募REITs重塑了資產的資本結構，切實降低了公司資產負債率，分散了企業財務風險，同時一部分資金可騰挪出來用于新項目的投資。

據介紹，公募基金管理人委托首創環保擔任基金的第三方運營管理機構，可以充分發揮公司的運營管理優勢和運營價值。首創環保有二十多年的水務資產運營經驗，能夠集中優勢資源，為項目公司運營管理工作提供支持，提升項目運營效率，降低運營成本，提高運營管理水平，助力公司業務由重資產向輕資產模式轉變。

“作為上市公司，REITs的推出為企業開辟了資產上市的途徑，探索出固定資產投資的退出路徑。”郝春梅說，公司可以在上市公司投資培育優質的項目，然后選擇合適資產裝入REITs，募集資金可以再投資同類型項目，促進公司做大做強主業，由此形成資產的投資－培育－REITs－再投資的良性循環。

各地馬不停蹄出臺幫扶政策

環保類REITs申報頻出

據中國水網不完全統計，自REITs申報開展以來，北京、上海、深圳、成都、無錫、南京、西安等多地政府相繼發布支持REITs的專項文件，推動企業REITs申報，募集資金，促進資產上市，為REITs下一步的發展奠定了良好的基礎。

 

除了直接發文的城市外，各省級地方政府也同樣重視基礎設施公募REITs工作，將其視為助力當地企業盤活存量資產、引入資本市場資金的一項重要的金融工具，以發布通知、方案等方式支持當地REITs發展。

2021年3月，廣西壯族自治區人民政府發布《廣西擴大有效投資三年攻堅行動方案（2021—2023年）》，強調探索通過基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）等資產證券化方式盤活基礎設施存量資產，建立REITs試點項目庫，實施滾動管理，積極爭取廣西項目納入國家試點范圍。

2021年6月，浙江省稅務局關于《省政協十二屆四次會議第618號提案的答復》中提及，關于是否允許基礎設施公募REITs設立環節股權、資產轉讓交易的所得稅遞延納稅的問題，國家稅務總局正在會同財政部積極研究。

2021年8月，廣東省人民政府發布《廣東省金融改革發展“十四五”規劃》，強調穩步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點，并持續探索在水利、交通、能源等行業設立基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）；安徽省人民政府發布《發展多層次資本市場服務“三地一區”建設行動方案的通知》，加大不動產投資信托基金（REITs）等創新融資工具推廣運用。引導污水水務、環保清潔、綠色生態等領域的投資項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。

2021年9月，人行海口中心支行、海南省地方金融監管局等5部門聯合發布《關于貫徹落實金融支持海南全面深化改革開放意見的實施方案》，強調推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點落地，建立健全基礎設施領域REITs項目庫，推動符合條件的企業發行基礎設施領域REITs。支持在住房租賃領域發展不動產投資信托基金（REITs）。

在各地政策積極推進下，企業們紛紛啟動REITs申報計劃。據新華財經統計，2021年有2批共11單基礎設施REITs順利完成上市，機構和個人投資人認購踴躍，各產品都在首日以超額方式完成配售。

而在近期，基礎設施REITs發行上市節奏不斷加快。7月8日，第13單REITs——國金中國鐵建REIT上市；7月26日，第14單獲批REITs——鵬華深圳能源REIT上市。數據顯示，截至7月9日，14只基礎設施REITs發行募資合計541億元，已上市13只REITs總市值為577.79億元。

環保領域也有多家環保企業計劃推進REITs申報。如2020年9月8日，渤海股份發布公告稱，公司全資子公司濱海水業擬以其持有的部分項目作為入池資產開展基礎設施公募REITs的申報發行工作。公告顯示擬定募集規模約7億元，需根據最終發行結果而定。

REITs申報香 

法律問題須重視

基礎設施REITs自2020年4月推行以來，至今已走過了兩個年頭，目前環保行業內已有兩個項目資產。從法律角度來看，對環保企業而言，基礎設施REITs與其它融資方式相比有自己的獨特優勢。

北京市京都律師事務所高級合伙人、首席環保專家劉敬霞律師介紹到：“REITs是直接籌措長期資金的有效渠道，與貸款或發行債券融資比，是權益性融資；與發行股票融資比，是基于項目（資產）信用。”

可見，發行基礎設施REITs能夠幫助企業增強再融資能力，規避未來的政策、市場、運營風險，降低企業現金流的壓力，有利于企業長期穩定發展。

雖然REITs申報很“香”，但和其它融資渠道相比，仍然算一個蹣跚學步的“小朋友”。頂層設計方面，法律、政策等方面還有不完善的地方，需要相關政府部門與已申報、擬申報企業警戒。

如前文所述，基建類公募REITs中對底層資產的要求顯示原始權益人必須享有基礎設施項目完全所有權或者經營權利。并且要求基礎設施權屬清晰，資產范圍明確，原始權益人或其所屬項目公司合法持有底層資產的財產權利。

但環保行業的項目資產中有許多為PPP項目，這些資產的權屬問題復雜，不夠清晰，并且有不少項目采用BOT、TOT、股權投資等形式運營，不少企業擔憂，此類特許經營項目能否申報REITs？申報過程中又有哪些風險？

對此，劉敬霞解釋到，特許經營項目，只要符合條件，不影響發行REITs，關鍵是在REITs設立階段要把基礎資產的法律關系厘清理順，要獲得項目所在地政府及相關部門的理解和支持，權屬手續在盡調過程中要在律師的協助下認真、全面梳理并找到解決方案，在政府支持下完善。

此外，在REITs的結構設計中，稅收是非常關鍵的影響因素。盡管類REITs實踐中探索出了“股+債”的持有模式來減少所得稅稅負，但并不適用于所有產品和資產。對于底層項目公司而言，稅收仍然是較大的負擔。

劉敬霞表示，針對稅收問題，要統籌考慮財政部稅務總局公告2022年第3號、財稅[2009]59號、財稅[2014]109號、財稅[2014]116號等規范性文件，結合實際，分析策劃特殊性稅務重組、原始權益人、項目公司等方案設計，并與相關稅務機關全面進行溝通。

結語

近兩年，頂層政策中每每強調盤活存量資產的重要性時，總會提到REITs，重要性不言而喻。REITs如今也逐漸走上軌道，其申報、審核、推薦和上市數量穩步上升，市場潛力不斷擴大，其對基礎設施領域存量資產的撬動作用也大大提升。但也應看到，REITs機制、相關法律方面仍存在一些不健全之處，需要政府、專家和企業共同完善。

至于其成效，都說水落而石出，兩年時間或許太短，REITs的成效我們不妨交給時間來考驗。