尊敬的各位貴賓：會議即將開始，請將您的手機置于振動狀態，感謝您的支持!

(表演)

不僅我們的歌舞熱烈，而且音樂也很熱烈。我不想不僅來自于我們新型城鎮化的關注，更來自于各位在今天歡聚在由《中國經營報》來主辦的一場高峰論壇上。

歡迎大家光臨2014新型城鎮化企業社會責任報告的發布以及中國新型城鎮化高峰論壇的現場。我是中央電視臺財經頻道的主持人姚雪松。很高興能夠為大家主持今天的論壇。首先允許我為大家介紹一下光臨我們現場的各位貴賓。

國家發改委副秘書長、范恒山先生

住房與城鄉建設部政策研究中心主任 秦 虹女士

中國著名戰略咨詢專家、智綱智庫創始人、王志綱 先生

黑龍江大慶市副市長、大慶高新技術開發區工委書記 楊彥彬先生 歡迎

陜西榆林市國土資源局局長姚宏先生 歡迎

中華全國新聞工作者協會書記處書記 祝壽臣先生　歡迎

中國經濟報刊協會會長 莫新元先生　掌聲歡迎

中共天津市濱海新區委員會宣傳部副部長 宋俊生先生　歡迎

中國管理科學研究院副院長兼秘書長 張乃劍 先生

盤古智庫理事長、國際金融論壇城鎮化研究中心主任 易鵬先生 歡迎您

中國行業行為規范研究會會長、人民法院報原社長 王運聲先生 歡迎你

山水文園集團總裁 張曉梅女士 歡迎

利海國際集團執行總裁 汪傳虎 先生

帝海集團總裁 李小明先生 歡迎

鵬潤地產副總裁 賈建軍先生 歡迎您

萬達集團總裁助理兼企業文化中心總經理 李海先峰

碧桂園集團總裁助理，戰略發展部總經理 羅勁榮先生 歡迎

山水文園集團副總裁 潘峰

帝海集團常務副總裁 郭謙先生

克爾瑞城市事業部總經理 高曉偉先生

中國房地產報總經理、優博集團董事長、中國住交會組委會秘書長單大偉先生 歡迎您!

同時也讓我們來歡迎本次會議東道主的相關領導，要介紹給大家：

中國社科院學部委員、中國區域經濟學會會長、《中國經營報》社社長金碚(Bei)先生 歡迎

中國經營報社總編輯 李佩鈺 女士　歡迎您

中國經營報社副總編輯 韓曦晨先生

中國經營報社編委、區域地產事業部主任 周麗敏女士

歡迎大家!

同時今天參加本次論壇的還有來自區域經濟、房地產的研究機構和房地產企業屆的代表，以及媒體界的各位同仁。歡迎大家的到來!

下面就開始我們今天下午的議程。

首先讓我們用掌聲有請：中國社科院學部委員、中國區域經濟學會會長、《中國經營報》社社長 金 碚先生致歡迎詞。掌聲有請!

尊敬的范恒山秘書長、尊敬的各位領導、各位來賓、先生們、女士們：

下午好，首先我代表論壇主辦方《中國經營報》社對各位出席此次論壇表示誠摯的歡迎和衷心的感謝。也代表論壇支持單位中國區域經濟學會和全國區域發展與產業升級研究聯盟對論壇的召開表示熱烈地祝賀!

《中國經營報》長期關注中國區域經濟發展與產業轉型升級，早在數年前就開始報道各地的新型城鎮化進程，也率先發現并報道了城鎮化過程中發生的問題例如：空城鬼城現象。

近期，黨中央、國務院正式印發了《國家新型城鎮化規劃》并要求各地區各部門結合實際認真貫徹執行，這是指導全國城鎮化健康發展的第一個新型城鎮化戰略性規劃。新型城鎮化是中國現代化的必由之路。

為了推動新型城鎮化的健康發展，《中國經營報》社希望依托中國社科院、國家發展改革委，中國區域經濟學會等機構和相關單位的專家團隊，以評價企業在新型城鎮化進程中承擔社會責任和做出社會貢獻的實際表現進行評估，梳理企業在新型城鎮化過程中的突出貢獻，發現新型城鎮化過程中的企業創新經驗，張揚他們的先進理念與創新精神，尋求新型城鎮化的新動力和新創新。

為此，我們舉辦了這次高峰論壇。我們計劃，論壇每年召開一次。今年我們開始啟動了城鎮化進程中的企業社會責任和社會貢獻評價的項目。專家組將匯報項目設想和預研成果。我們希望各位領導、各位專家學者、各位企業家能夠暢所欲言，就新型城鎮化和企業社會責任這個話題發表自己的真知灼見。中國經營報將對本次論壇所倡導的社會責任和社會企業精神進行持續的關注。發現更多為新型城鎮化做出突出貢獻的優秀企業和創新項目。也歡迎更多的企業參與和支持我們的評估項目。謝謝大家!

謝謝!感謝金社長代表主辦方將本次論壇的背景和意義做了一個簡單的介紹。接下來進入本次論壇的主題演講的環節。第一位登臺演講的嘉賓，他是一位著名的經濟學家，也是一位典型的學者型官員，他在經濟領域的很多問題，特別是中國區域經濟的發展問題上有獨到的見解和深入的研究。讓我們掌聲有請國家發改委副秘書長范恒山先生。有請!

各位親愛的來賓，我是研究區域經濟的。所以，今天我也借著這個機會再談一些關于區域經濟發展在經濟政策方面的感想。要進一步發揮區域政策對經濟發展的重大促進作用。我這個發言純粹是因為區域經濟工作者對區域經濟發展和經濟發展問題的思考，不代表我所在的單位。講得不對，請大家批評。大家都知道：促進我們經濟平穩增長，是當前和未來一個時期我們面臨的突出任務。就今年上半年的情況來看，我們的經濟運行總體平穩，但是穩中有優。經濟發展的一些重要指標，盡管都在我們預計的合理的區間內。但是，相當一部分指標，應該說在中小區域在運行。應該說經濟下行的壓力比較大，這個事情我們必須高度重視。要采取有利的措施來促進我們的經濟平穩增長和機制增效。為什么呢?因為如果我們的經濟趨勢性地下滑，要恢復正常相當不易，而且經濟發展增長的水平，為解決很多經濟和社會矛盾還是具有重要的作用。所以，這個問題不解決好，我們還要付出比較大的經濟和社會的代價。

我記得上一次我們區域經濟聯盟成立的時候我講到：中國經濟體制增效的直接的簽名(音譯)，主要來自于三個方面。一個就是，要更加全面地充分地調動全體勞動者的積極性和創造性，激發我們整個社會的能量。

第二個方面，要更加深入地廣泛和徹底地推進對內對外的開放合作，來借力借勢來拓展我們的發展空間。

第三個方面，就是要更加重視實施具有針對性地，更加明確的區域政策，這樣來促進區域經濟發展。

比較而言，對于推動我們的經濟穩定增長來說。第三個方面，也就是我說的，要實施針對性更強、區域指向更加明確的區域政策，他所支撐的，所依賴的自身條件相對容易。他不需要做很深刻的體制創新，而前兩個方面都需要有深刻的體制機制的創新作為基礎，并且區域經濟發展又直接影響著區域經濟，而區域經濟在某種程度上它是國家經濟發展的區域體現。所以，他直接跟國家經濟發展密切相關。所以，完善我們的區域政策，對促進經濟的穩定增長具有更重要的作用。

這些年的實踐我們大家都看到，這個效果非常明顯。我想跟大家說，為什么區域政策在推進經濟發展方面能夠起到更大的促進作用，他的原因是什么?我想至少得概括為這么幾個方面。

第一個方面，它來自于從實際出發的分類指導。而分類指導對于一個地區本身而言，它是有針對性地解決矛盾和問題，消除地區發展的瓶頸。它是激發自身的比較優勢，增強區域發展的核心競爭力。實際上這些道理很通受，所以我就不展開了。一個人只有發揮他的比較優勢，才能有競爭力。對于我們相關聯的各個地區人員，分類指導，是在合理分工基礎上的有序發展，是自然要素的更大范圍的優化配置和利用。各地的情況千差萬別，如果我們一刀切，要么形成盲目地指導，要么導致低水平的沖突。基于在這個基礎上造成惡性競爭。這樣它不僅不能促進我們生產力的發展，反過來它會破壞我們生產力的發展。

第一個原因，是因為他從實際出發實施的分類指導。第二個原因是他來自于著力推進重點地區的發展。我們的區域政策不搞一刀切，也不搞胡子眉毛一把抓，而是抓重點。以重點帶動全局，以重點平衡全局。在這個方面，一個是我們抓條件較好地區的率先發展。通過這些地方的探索、試驗、示范，帶動輻射，乃至影響全國的發展。第二，加快貧困地區的加快發展。通過這些地區的加快發展，捕抓我們發展的短板，促進全國經濟的平衡協調發展。所以，我們區域政策之所以能產生積極效果的第二個原因，是來自于抓重點地區的發展。第三個是來自于務實的措施和明確的目標導向。我們分類指導的區域政策，他是以區域的實際狀況為基礎的。所以，體制的措施具有很強的針對性和可操作性，提取的目標明確落實，具有可達性。不是好高騖遠的，不是虛無縹渺的。

所以，在有利于在操作措施和目標模式之間保持一致性，不會出現兩張皮，也能確保每一個措施在落實的同時產生時效。不可能是可有可無的措施，甚至是有害的措施。這也有利于我們始終堅持我們的行動路線，沿著一個目標前進，不猶豫，不松勁。所以，為什么區域政策我們能夠促進經濟的穩定增長，我想這是第三個原因。

第四個，是來自于有效發揮中央和地方的兩個積極系統。我們的區域政策，體現了國家整體意志和地方合理要求的有機統一。一個方面，它是國家為某一個地區量身打造的。大家知道在1978年來，我們出臺了一大批影響國家發展格局的區域規劃和政策文件，他是國家為某一個地區量身打造。出發點是圍繞促進這個地區的發展，是為這個地方在發展鋪路的。所以，他就充分考慮了這個地方的基礎、特點和需要。但是，另外一個方面，他又是基于國家整體戰略來考量的。所以，他的立足點是國家發展改革的大局，是國家組織制定的，并且通過了層層把關，不存說各行其是的問題。

但是因為這兩個方面的有機統一，就使我們把中央和地方的積極性都發揮出來。將不存在說我們的國家政策出不了北京城的問題。地方執行這些區域化政策文件比中央部門還有利，還主動的問題。所以，國家區域規劃和政策文件，很巧妙地把整體一直體現到地方的發展設置中。而地方又通過這些文件，把自己的發展上升到國家層面來推動，起到了很好的效果。

所以，我想為什么這些年區域經濟發展的那么紅火。原因在于我們立即出臺了一系列的區域政策，而區域政策之所以能產生時效。我把它歸結為四個來自于。所以，在今天的形勢面前，中央高度重視促進區域協調發展。明確提出要把培訓的區域增長帶，作為推動我們發展的戰略支撐。所以，我們要按照中央的要求，善于實施區域發展的總體戰略。同時，適應新的形勢，新的環境，新的任務的要求，完善著創新區域政策，進一步發揮他在推動我們經濟發展，穩定我們經濟增長方面所起的特殊重要作用。

對于區域政策的完善和創新，我們正在探索之中。最近我有幾次跟記者的交流，談到一些想法。我想今天我再簡要地提這么三點。

我在想我們完善和創新區域政策應該在這樣幾個方面進一步下工夫。通過這樣來充分發揮它在當前穩定增長和未來體制增效中發揮更大的作用。我想第一個方面，是提高精準性。就是要更加注重空間優化，重視跨區域的發展，重視跨界結合部的發展，重視依托重點流域，重要通道的經濟本區的發展。與此同時，我們還要進一步強化符合條件的重點地區的試驗平臺的建設。這些平臺今天在我們的發展改革中間起到了特別重要的作用。

我們要更加確定對癥下藥。要深化區情的分析，準確地區域特點，提取更加有效的操作思路和舉措。我們要把握市場經濟的要求，按照第一導向的規則，探索適宜的平臺和機制，來充分發揮各類主體的主觀能動性。我們要按照市場經濟一般規律來制定政策，推動區域間的合作互動，促進區域間一體化，全國統一市場的形成。

第二個方面，我想是增強聯動性，在空間上更加促進東中西協調發展和合作互動。包括推進產業的轉移承接、推動區域間的要素流動和優勢互補、推動區域間的經濟交流和交融。

我們要更加注重促進海陸統籌，優化陸域開發的格局，積極推進海洋經濟的發展，探索發展空域經濟。

在領域上我們要加強區域政策與產業政策城鎮化發展政策的銜接，把促進區域協調發展與解決產能過剩、統籌城鄉發展、推進新型的城鎮化建設、消除環境污染、抑制生態破壞等等有機結合起來。

最后第三個方面，我們要提升協調性。大家知道，經過這些年的努力，我們成功地扭轉了中部和西部遠遠落后東部增長速度的這么一個格局。但是這不夠，我們要適應意義經濟實力不斷增強、體制改革不斷深入，并且我們不斷朝建成全面小康社會和現代化國家目標邁進的這么一個特點和要求。提升促進區域協調發展的水平和質量，在進一步縮小地區的增長、收入差距的基礎上，我們要通過扎實的措施，促進我們地區間人均GDP、人均財政收入、人均擁有的財富水平以及實現基本公共服務均等化等重要指標和重要方面以以后來取得實質性進展。

我想通過樣一些努力，我們的區域政策將不僅給我們國家帶來更加協調、更加平衡的區域發展的格局，同時也將支撐著我們國家經濟保持平穩增長、保持提質增效，邁上新的水平和臺階，這就是我今天要發言的內容，謝謝大家。

謝謝，感謝范秘書長，如果說范秘書長剛才的主題演講集中在政策指導方面的話，接下來我們不妨把目光聚焦在市場。接下來即將登場的這位就是在城鄉建設研究領域和房地產領域富有豐富的經驗，他就是來自住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹女士讓我們掌聲有請秦虹教授。

大家下午好，今天會議的主題是新型城鎮化企業的社會責任，我們本身也會研究房地產企業的社會責任，我們始終有一個觀點，在中國作為房地產企業，你除了履行一般的企業社會責任，比如說照章納稅、提供優質的產品、維護好員工的利益等等，這些所有的企業必須做到的責任之外，很重要的就是必須要有國情意識。

今天我發言的題目就是《新型城鎮化以及房地產業的發展》，要關注國情意識，具有國情意識的話，新型城鎮化無疑是未來房地產企業必須要關注的一個很重要的國情，因為中國未來的經濟發展重大的潛力所在就是新型城鎮化的推動。

大家知道新型城鎮調控會議已經召開了，關于新型城鎮化主要有六大任務。六大任務里面其中有三個任務和房地產企業的發展、和房地產市場的發展都有直接的、密切的關系。

第一個方面，就是以市民化為核心的新型城鎮化的人口政策，新型城鎮化未來的發展，我們按照××里面所說，我們要解決三個"一億人的問題"。

一個就是已經在城鎮領域務工的一億人的定居問題。

第二個一億就是一億人居住在城市里棚戶區和城中村的這些人的住房改善問題。

第三個是要解決中西部地區一億人就近城鎮化的問題。

我想新型城鎮化的人口政策，特別是市民化的人口政策，這三個一億人對于房地產來說、企業來說、市場來說，這是值得關注的。它對于房地產市場或者說房地產的發展會有哪些影響呢，我想涉及到如下三個方面。

第一個方面，就是意味著我們下一步城鎮住房的保障工作任務依然艱巨，我們還要持續把它做好，因為新型城鎮化或者新定居的這些農民工、外來務工人員，可能有一部分過去他們沒有本地戶口，他們享受不到城市的排他性的這種公共服務。今后他們定居在城市里面，特別困難的，又無力自主解決住房問題的這部分人，恐怕還需要政府的住房保障來給予覆蓋，這是第一個方面。

第二個方面，我們認為我們要高度關注未來隨著城鎮化的定居落戶政策，初次在城市里就業的這一部分出資購房的家庭住房需求。也就是說按照我們的計算，未來到2020年，如果實現城鎮人均居住面積35平方米的這樣一個目標，其中60%的需求來自于城鎮化，而城鎮化新增城市人口需求的里面，主要的是初次置業的需求，我們所謂的剛性需求，其次是改善性需求。

60%左右的城鎮化進程對于房地產帶來的需求，意味著我們未來的住房供給依然要高度關注首次置業的家庭中小戶型的需求，特別是在一些房價比較高、上漲想象力比較快的城市，正在積極探索這些共有產權住房。

共有產權住房能解決什么問題呢，其中的核心問題，就是要解決新就業的，或者新進入城市居民的這部分人，他們的住房需求既不需要住房保障來涵蓋，又無力購買市場價商品房，他們的居住需求，靠共有產權住房，給他們機會買低價住房，來解決他的第一次居住購買。政府優惠讓利的部分，通過共有產權方式體現出來，來解決或者說來防止他其中的牟利問題。

我們從市場層面來說，我們覺得60%左右的新增需求是由于城鎮化帶來的，那么我們的未來市場供給上也要高度關注新型城鎮化的人口政策對于房地產市場來說，所帶來的機會，這是第二個方面。

第三個方面，人口政策帶來的第三個方面，實際上未來還有很多城市里的舊區、城中村、棚戶區改造空間潛力還是比較大的。如果說像北京開過了奧運會，像上海開過了世博會，廣州也開過了大型活動。我們說它們在幾次舉辦的大型活動過程中，進行了幾輪的城市舊區改造，那么未來還有很多大城市在城市快速擴張過程中，帶來很多城中村，或者說在過去歷史上遺留下一些老的舊城區，也面臨著下一步升級改造這樣一個巨大需求。所以我們說我們的人口政策，三個一億人的問題，對于房地產企業來說是要高度關注的，就是他們對于住房的需求，在這三個方面，這是第一個，人口政策對于房地產業發展市場的影響。

新型城鎮化的第二個政策就是以提高土地利用效率為核心的土地政策，土地與房地產的影響特別關注，以土地利用效率為核心，新型城鎮化里面提出要提高土地利用效率。那么對于房地產市場來說，意味著什么?我們認為至少意味著以下幾個方面值得高度關注。

我們認為未來城市的發展和用地，將改變過去這種新城建設、開發區建設大規模的新區建設發展格局，而主要以土地利用效率為核心，特別是在五百萬人口以上的大城市，不再簡單地增加一些新增的建設工地，這些大城市如何提高土地利用效率，如何來解決它們未來的土地問題。我們認為按照現在的政府的預計，那么下一步兩個辦法來解決。

第一個辦法，就是要挖潛已有的城市建設用地的潛力，就是要把過去已經是國有土地了，但是土地利用效率比較低的土地，實行再規劃。

另外一個，就是大城市不再搞這種新區開發，攤大餅的外延式的、粗放性的土地用地模式，而是要帶動周邊中小城市的城市群，這種可融性城市發展的格局。那么對于房地產市場意味著什么呢。

我們覺得第一點，意味著未來集約利用土地的這種開發模式是值得推廣的，過去浪費的、粗放的這種土地開發模式很難持續。

第二點，我們認為城市里面有低效利用的土地再開發，存在著巨大的空間，是值得企業開發關注的。

第三個，就是對大城市輻射，對大城市帶動影響力比較明顯的中小城市，在人口政策、落戶政策放開，以及受五大城市經濟影響和土地城市的擴張、解決土地需求的過程中，面臨著一些重大的發展機會，這是第二個方面，以利用土地效率為核心的土地政策。

第三個方面，對于房地產市場影響政策，就是以城市群發展作為主體空間形態的未來城市發展格局這個政策，也就是說我們過去的城鎮化也非常快，但是過去的城鎮化發展和未來的城鎮化發展有何不同呢?一個很大的不同，就是過去的城鎮化發展，是每個城市獨自的、各自的、分散的發展割據。而未來隨著中國城鎮化總體水平的提高，隨著政策的一些調整，我們下一步怎么城市化呢，是要以城市群作為城市化進程發展主體的空間形態。

這樣的話，意味著我們過去獨立的、分散的、各自發展的城市化進程將會變為城市群內各個城市協同發展的一種格局，在打造城市群發展的過程中，我們認為對房地產開發是格外重要的。為什么?因為房地產下一步的開發，就一定要關注房地產的需求在哪里，誰最需要住房，只有產業和實際經濟發展所支撐的需求，到外面去投資、去開發，這種房地產的投資開發和市場的選擇相吻合。

那么在新型城鎮化和城鎮發展的格局里面，我們在打造城市群，實現城市群內各個城市的城鎮化過程中，有一個很重要的因素影響城市群的形成，什么因素呢?就是公共交通網的建設，因為我們要打造城市群，各個城市實現一小時或者半小時的城市圈，要知道城際軌道交通的公交化的實現。

現在國家的高鐵又把各個城市群連接起來，我們在想未來隨著城市群建設的發展，中國的城市現在有657個，657個城鎮在未來當我們兩個層級的高速交通網形成的時候，這657個城市將會形成兩個層面。

一類城市是在整個國家高速交通網上有交通結點的這些城市。另一類城市是在高速交通網的下面。我們可以大致判斷，在高速交通網上的這些城市，未來它們的投資成本更低、投資效率更高，對產業和人口的吸引力會更大。

所以我們在研究未來的需求在哪里，我們的政策對于房地產有什么影響的時候，一定要關注到這樣一些政策和引導的市場發展，而市場它主要取決于我們的產業和人口的集聚，這個市場是有真實支撐力的市場。對于未來新型城鎮化，對于房地產業的發展是至關重要的，新型城鎮化是一個大的戰略，那么新型城鎮化實現的六大任務里面，其中有三項任務對于房地產未來的開發都是有非常重要的、非常密切的關系。

我們說房地產企業遵循社會責任，要高度關注具有國情意識，國情之一就是要關注未來的新型城鎮化，新型城鎮化會帶來未來房地產業發展新的格局，是開企業在履行社會責任的時候需要高度關注的。

以上就新型城鎮化對房地產業發展的影響談以上方面的觀點，僅供參考，謝謝大家。

謝謝秦虹教授，毫無疑問新型城鎮化對于我們房地產市場的影響是非常明顯的。我們該如何看待在新型城鎮化的形勢下，目前的市場呢。接下來讓我們有請中國著名戰略咨詢專家、智綱智庫創始人王志綱先生為我們做《新型城鎮化的市場力》的演講，掌聲有請!

各位嘉賓下午好，人世間大家都在生活，但是我認為分為三種形態，一種叫圈養動物，一種叫放養動物，還有一種叫野生動物，我是一個徹底的野生動物。當然我也當過圈養和放養，原來在基層里里干過。

今天的題目叫"新型城鎮化"，我非常慶幸自己有幸趕上這個人類歷史上劃時代的、激動人心的時刻，幾乎參與了這個過程三十年。所以今天從圈養到放養，最終變成野生動物的這么一個觀察者的角度，來談一談中國新型城鎮化。

我的題目叫《新型城鎮化之兩場統籌》，這個兩場是什么場呢，一場是官場，一場是市場。

因為在中國的波瀾壯闊的新型城鎮化過程當中，要兩手都要硬，兩者都不能缺乏。大家看一看在今天的中國，整個西方的資本主義國家，可以說城鎮化用了七八十年，才基本上塵埃落定。

但是新興的資本主義國家也用了六七十年，而今天的中國，真正城鎮化到現在，也就是十五年到二十年左右，現在城市化率50%左右的話，至少還有十五年到二十年的高速發展時期。所以說如果我們把城市化、城鎮化用一個人來比喻的話，我們會發現驚人的相似，一個孩子出生，從嬰兒出生一直到三歲牙牙學語的時候，他的成長是非常緩慢的。

這個就像咱們中國幾千年來的農業社會，怎么也突破不了10%的城市化率，但是自從共產黨建政以后，我們用了三十年的時間，慢慢地實現了現代工業化，這個時候城市化用了三十年的時間，也就是到20%再也上不去了。

但是我們短短的改革開放，特別是九十年代中到現在將近二十年的時間，咱們城市化的發展，我們幾乎每年以1%的速度往前走，現在城市化率到50%到60%，在世界上是一道波瀾壯闊的景象。這個相當于一個孩子，從三四歲牙牙學語上幼兒園、上小學乃至中學，這個時候中學沒有用，到了十三歲，這相當于咱們改革開放前計劃經濟和工業化初期，怎么也上不去了。

后來改革開放我們用了十年到十五年的發展，通過開放融入了全球工業一體化，通過低成本的方式加入了全球的產業分工，最后從沿海到沿江到了沿邊，慢慢誕生了中國初期的工業化過程，這個時候中國開始井噴了。就相當于一個孩子到了十五六歲讀完了，但是小學讀完了以后，到了高中、大學的時候，也就是我們說的青春期，十五歲到二十五歲的時候，你不想讓他長，他也是每天晚上拔尖、每天晚上長個子，瘋狂地成長，這叫青春期、青年時期。

而在這十五年，整個中國就像快速成長當中的青春期一樣，充滿了毛病、充滿了抗力、滿臉是青春痘，但是滿臉是激情，把握不好就是問題少年，把握得好，就有巨大的未來。

那么到了今天，我們新型城鎮化的時候，這里有一個很重要的前提，昨天的城鎮化是舊的，舊的是矛盾叢生的，我們希望"新的"是要讓他成長得更加科學、更加溫和、更加有修養、更加紳士。這就相當于一個孩子十八歲到讀大學以后必須接受人類歷史知識的積累和熏陶，最后成為一個紳士。到了二十三歲讀碩士甚至讀博士，最后成為有用之才。

所以我們回過頭來看，這個新型城鎮化相當于一個人的成長過程，前面講完以后，我就想講講兩場統籌的問題。

為什么這么講，我們作為一個戰略智庫，可以說每年要作上百個個項目，今天來了以后非常幸運，見到很多有名的企業，我從事這個行業二十年，做過上千個項目。

那么今天想利用這個機會回頭看看，一些感受,怎么才能夠使我們的新型城鎮化在科學的道路上真正地做到胸有成竹，走得好、走得穩。

我想講的第一個前提條件，在這個官場和市場兩只手當中，我們會發現一個非常有趣的現象，當官場醞釀更多的時候，就是一味地政府主導這個新型城鎮化的時候，其后果將會是災難性的.大家看一看今天的中國，從鎮中心區到云南的城中心區以至于到全中國，普及于幾乎所有的中心城整個城市的這些中心區，這些新城、這些CBD。基本上少則幾百億、多則幾千億，很多地方到現在還是鬼城、空城。

有很多地方，包括廣州這樣發達的地區，一個珠江新城，從打造國際大都市到最后消耗完畢，用了二十五年時間。期間有將近十年左右是空城，況且不說這些中西部的省會城市。這種看起來GDP上市了，但是浪費之極，其效率之低下，對于一個國家、對于一個民族的損害，那是非同一般的，凡是這種項目都是長官意識都是政府用力過多，而市場根本沒有根基。因為市場的力量，商人是逐利人，商人是很清醒的，一般的情況下面，他們不見到實際的時候，他們都會等著看政府的笑話。最后政府通過銀行和資金，幾百億、幾千億砸出來很漂亮的現代化誠實的時候，其實沒有未來。

當然政府耗不起，二十年、三十年以后，也慢慢地衰退只有咱們中國政府能夠扛得住這樣的風險，這是深刻的教訓。

另外還有一條，就是市場的后果政府不作為，這個是市場這只無形的的手兩個地方，一個是未來的××那個鬼城，還有一個是海南，基本上是土豪、國企、央企、市場經濟在里面大展拳腳，最后的結果，整個城市的泡沫化極其嚴重，大量的房地產，一個是鄂爾多斯形成了鬼城，一個是海南，大量的寶貴資源商業投資的規劃，叫三菜一湯，一道菜，高爾夫球場，兩道菜，五星級酒店，三道菜，臨海別墅，最后一湯，游泳池或者溫泉。

這就是整個海南省的業態，所以說市場化以及商人大展拳腳，造成了嚴重的結果。綜合這些東西，我認為在中國要真正走新型城鎮化這條道路，一定要所兩場統籌。這里面簡單的有三個問題，我記得當年我們做西安的時候，當時還是栗戰書是市委書記兼省委副書記，委托我們做西安戰略，就是地理戰略當是西安和成都，原來是基本上處于同一個水平，成都的人口是西安的三分之一，成都的資金總量占三分一一成都今后可能成為西部中心網。他說西安高科技發展，深入溝通，省長委托我們做好西安的戰略，這是一個判斷，中國的經濟總量，特別是傳統經濟未來絕不是過剩的，西安不用招標，只要在高新區，在西部，特別是產官學研一體化是有競爭力的。

投入了更多的資源最后得出結論，就是中國有三個首都，北京是政治首都，上海是經濟首都，西安是文化首都，也就是說當時的西方在國外講中國威脅論的時候，其實我們中國是一個和平的國家，中國不是窮困的國家，在歷史上比很多國家的富人多，我們有漢唐盛世和絲綢之路，而漢唐盛世和絲綢之路的主辦地就是在西安，因此西安稱為中國的文化首都。

所以我們給省長一個皇城戰略，用西安的故事來說，曲江新區(音)，我們通過規劃，通過曲江新區打造，把西安城區的地下面搬到地上面的資源，使得最后西安一下子包括×新區也請我們做了戰略，確實西安做得還算不錯。

最近據說習總書記下個月要到下個月主持新絲綢之路的戰略座談會，看了西安項目又可以大展拳腳，這是西安的。

歷史上還有所謂城鎮化，那就是麗江，我們在座的很多人都去過麗江，現在去麗江總有這種感受，今天到了麗江，什么所謂的巴離島根本不去了，幾乎都是在休閑度假的搶灘麗江，甚至把麗江推出××新產品。那么為什么會在麗江，其實四年前我們給麗江×戰略定位，當時整個麗江有兩個城鎮化。

一個是所謂的跑步前進，要中央批一個項目，而麗江項目，麗江的書記和市長就告訴我，完全拿去以后，我們麗江怎么辦，后來就告訴他一句話，要相信市場的力量。跑步前進但是如果市場跟不上，最有文化沉淀的是麗江，開發最早的是麗江有大山有體驗、度假、休閑，把麗江真正做成一個度假休閑中心，麗江的產業不用擔心了，而且水平上升，把這些全部砍掉了，生態不會在這里破壞了，就憑這個產業支撐起這個小鎮的順利發展。

麗江的書記接受了我們的戰略，最后我們當顧問當了十年，現在麗江已經實現了當初的承諾，成了整個云南、整個中國西部最宜人，而且靠旅游度假休閑就支撐起這個地方的發展，而且有效地保護生態的地方，這個例子就在眼前。

當然還有一個項目，最近中央主導一個新經濟一體化，其實早在十年前，我們就非常有幸地介入到廊坊的發展戰略，在做廊坊發展戰略的時候，在做廊坊發展戰略的時候，廊坊當時的書記就問我們廊坊怎么辦，我們給廊坊制定了一個休閑度假商務區，去分擔北京的休閑度假需求，廊坊的戰略，按照大北京的一個休閑度假商務區來打造，經過十年發展，現在廊坊已經獲得了成功，而且也沉淀了一批企業，還有麗江也培養了一大批企業。

講完這些故事以后，一個好的領導，一定要善于和兩場統籌，官場和市場，官場的力量固然很重要，但是一定要尊重市場，只有這兩者把握好，才能走得更好、走得更遠，做完這些事以后，我跟這些相關的領導交流以后，大家給出三個判斷，就是在新型城鎮化方面，應該注意三個原則。

第一個，做任何區域規劃和戰略的時候，一定要有一個四劃的原則。

第二個觀點，做什么事情一定要注意內容為王，它是平臺很重要，內容更重要，未來要打造新型城鎮化，盡管它已經實現了調整，其實今天的中國不是平臺的問題，而是內容的問題，特別是四萬億出來以后，產生了成千上萬個四萬億規模，好的企業沒有十年八年來思考是做不好的，我相信做好企至少需要五到十年，把內容做好，它才能真正的提質增效，創造市場，謝謝大家。

謝謝，在我們新型城鎮化發展的今天，我們的市場上的確需要我們的企業更加明晰地制定自己的發展策略。那么當前的市場上來講，我們需要怎樣的具有社會責任感的企業呢。接下來我們就這一主題進行探討，下面的嘉賓不僅僅是我們的東道主，同時也有很多的身份，比方說中國社科院學部委員、博士生導師、中國區域經濟學會會長，他即將給我們分享的題目是《新型城鎮化需要承擔社會責任的企業》，讓我們有請金碚先生，有請。

今天我在這里跟大家交流一個問題，就是我們這個論壇的主題，就是市場的力量。在新型城鎮化的過程中間，怎么樣發揮市場的力量。

在市場中間最重要的一個主體是企業，那么通過企業在市場中間的競爭，它能夠實現社會的進步。問題是城鎮化過程，它是人類歷史上一個社會性非常強的一個人類的行為。什么叫社會性很強呢，就是我們說市場發揮作用的時候，社會經濟學都是研究在各自產業圈利益的范圍之內，來計算我們的成本和收益。

這個話是什么意思呢?就是說我們的生產、我們的交換是假定和其他人無關的，盡管在經濟學方面我們承認存在著所謂的外部性，實際上在現實中間，很少有什么生產中，交易社會和別人無關，僅僅是和當事者相關。

但是我們做經濟學是基于這樣一個假定，就是說如果我們不考慮外部性，只要通過市場的這樣一個機制，就可以使得企業在追求自己利益的時候，會實現社會利益的最大化。通俗的講叫做人人為自己、上帝為大家。

什么叫人人為自己呢?就是每一個企業、每一個人都以追求自己自身利益的最大化作為你的行為目標，只要每個人都這樣做，那么市場經濟的傳統理論或者說相信市場的力量這只看不見的手，就能使得人人在為自己努力的時候，最后對社會最有利。那么經濟學當中講，我們兩個人進行的交易過程當中，不管是什么產品，我們只要達到一個價格，這個價格只要市場當中有效進行的。那么市場通過這只看不見的手，就可以實現叫做一般情況。就是整個社會能福利利益最大化。

在這種情況下，我們就叫做最經典的市場邏輯，在這樣一個最經典的市場邏輯里面，企業是什么呢?企業就是追求自身利益最大化的這么樣一個主體，這樣的企業我們叫做古典企業或者我們叫做經濟人企業，你只要考慮自己的利益，你一定可以實現社會利益最大化。這樣的理論對嗎?很大的程度上是對的，但是它的對是有很多很多的假設前提，它有一個假設前提我剛剛講的，就是你假定你的行為不影響別人。

但是很可惜，我們企業的生產活動是影響別人的，特別是在城鎮化過程中間，我剛才講城鎮化是人類歷史上面高度社會性的人類現象，什么叫高度社會性?就是人聚集在一塊，集聚以后，你發生的每一樣事情，你做的每一樣事情，其實你都影響到別人，就是你的利益超過了你的產權邊界。

在這個時候，就提出了另外一個企業邏輯和市場邏輯，就是說企業除了要做一個經濟人，你除了要追求利潤最大化之外，你還要承擔社會責任。那么按照古典企業的理論，什么叫社會責任，企業只有兩個社會責任，第一個社會責任，就是我生產最好的產品，以最高的效率生產最好的產品，以最低的價格賣給最多的人，這就是我的社會責任。

第二個社會責任是什么呢?就是交稅，我賺了錢了，我把稅交給國家了，就是這兩個東西是我企業的社會責任，除此之外企業沒有其他社會責任，如果你還叫企業有其他社會責任，那就是破壞市場經濟的邏輯，這個理論在現實當中，實際上具有高度的外部性和社會性的，你不能影響別人，不能不顧別人。所以第一個邏輯我剛剛講的，企業叫做人人為自己、上帝為大家，就變成什么呢?就是說人人為自己，但是你也要顧大家，你不能只顧自己、不顧大家，那么這就叫做社會責任。

這樣的企業理論叫做公民企業，企業不僅僅是一個經濟人，而且也是一個社會中間的公民，所以叫做企業公民或者叫做公民企業，這是第二種企業理論。但是這樣一個理論有沒有它的局限性呢?有，就是說企業賺了很多的錢，然后我同事又要承擔社會責任，那么會產生兩個問題。

第一個問題是我承擔了社會責任以后，會不會影響到我自己的競爭力，就像我們以前國有企業一樣，承擔了很多社會責任，如果承擔了很多社會責任，就變成了社會的負擔，讓自己的企業沒有競爭力，這是一個有可能產生的問題。

有可能產生的第二個問題，就是說企業存在的很多社會責任，比如說捐助了某個學校，你捐助了很多弱勢群體，你給慈善組織捐了很多錢。那么我的一個問題，就是說你捐的這些錢，做的這些慈善事業，你做的這些好事，真正的是實現了資源有效配置嗎，就是說這個錢你捐給了別人，別人是把這個錢很有效地來使用了嗎?沒有辦法保證。

假設有一種疾病，這種疾病，有十萬個人得了這種疾病，我要給你捐助，去救助得這個病的人，但是你的力量只是能夠救助這十個人，你在這十萬個人里面怎么能夠找到這十個人，剛好這十個人是最值得你救助的呢，理論上說你的資源做了最有效的配置嗎，第一種企業是把財富交給國家，然后國家來配置資源。但是不管怎么說，第二種企業理論是有道理的，它看到了企業在它的行為過程中間，它影響了別人、影響了社會，如果你不顧社會、不顧別人，這個企業在公民社會里面不能夠很好地生存。

這樣一種情況在世界范圍內，現在成為一個很時髦的印象，說我要做負責任的社會企業，那么第一個你是古典企業，那么你成為優秀的企業，但是你成為不了偉大的企業，只有承擔社會責任的企業，才能夠成為偉大的企業。但是我前面講過，你要成為有社會責任的企業，你還有兩個很大的局限和邏輯上面的兩個缺陷。

所以世界上出現了第三種企業，叫做社會企業，大家記住，第一種企業的邏輯是說人人為自己、上帝為大家。第二種企業是說人人為自己，也要顧大家。第三種企業的理論是說我主觀為大家，但是客觀上我也為自己。什么意思呢，就是說我這個企業行為已經不僅僅是為了主觀目標上為自己，我是為了解決社會的一個問題，解決一個社會的公益性的問題，比如說在城鎮化過程中間，有很多這樣的事情。

比如我正在打造美麗的城市，但是我是要使用有效的企業的辦法，來實現社會的目標。這樣的企業我們叫做社會企業，這個社會企業里面有兩個最典型的代表，一個是比爾蓋茨，當他在做微軟的時候，他可以是一個企業，富有社會責任的企業，畢竟主觀目的還是企業利潤最大化，現在企業要讓別人去做，我要做一個蓋茨基金會，這個基金會的目標是公益的，但是它的方式是創新的，為什么要企業家來做這個公益的目標呢，這個就是說如果我做公益的人、做社會責任的人，如果他不能夠有效地來管理這個資金、這個項目，他可能心是好的，但是效率是低下的，這是我們很多慈善組織的問題，你的心是好的，但是你的效率是低下的。

但是社會企業的邏輯是說我心是好的，效率也是高的。第二個例子就是金融的例子，得諾貝爾和平獎的孟加拉的尤努斯，他辦窮人銀行，他是很典型的社會企業家，邏輯是說我的目標是公益的，是為大家的，但是為大家，我去用一個高度創新的方式，我不是簡單的去施舍，我不是簡單的做好事，我是用有效的市場機制來實現社會公益目標，這樣的企業叫做社會企業。

當然想一想在我們現實中間，這三類企業都應該是什么樣的，也就是說在現實中間，哪類企業應該是在怎么樣的場合發揮它的功能，應該客觀地說，在我們現實中間，第一類企業是古典企業，應該說還是為數最多的，這樣的企業只能做到優秀企業。

第二類企業很不容易，第二類企業我們叫公民企業，也就是說你不僅要做到自己的業績很好，而且你要有能力、有實力來承擔社會責任，而承擔社會責任的過程當中，很可能是要你做出更大的負擔，我是一種付出。第三種企業叫做社會企業，做這樣的企業更加難，這種企業它的目標就是社會的，就是公益，但是它又要用創新的方式來實現它的公益性目標，這個可能是全世界最優秀的企業、最卓越的企業家才能做的一件事情。

世界首富之一巴菲特他掙了很多錢，他想做公益，但是他說我自己做不了，我沒那個能耐，但是我看好了比爾蓋茨，我把我的錢給了比爾蓋茨基金會，你去做社會企業家，我作為他的財神爺，捐給他們以后，他們可以很有效地使用這些資金。所以我們在城鎮化的過程中間，大家可以想象，城鎮化的過程不僅僅是一個簡單的經濟發展問題，它是一個經濟和社會問題高度結合在一起的。在這個中間簡單地依靠古典企業的邏輯，企業為了賺錢，只要高效率地賺到了錢，通過市場這只看不見的手，獲得社會福利的最大化，這個在邏輯上似乎成立，但是在現實中間，特別是在城鎮化的過程中間，這個邏輯在現實上是不成立的。

剛剛王志綱先生講到兩個，一個是市場，一個是官場，其實我從企業的角度來講，企業應該有這么三類。所以在中國現在的發展過程中間，我們不乏第一類企業也做得很優秀，那么我們在更多的提倡第二類企業，承擔社會責任的公民企業，但是我們特別在城鎮化的過程中間來發現非常具有創造力、具有創意，又有社會目標的這種作為自己企業行為的實現方向，這樣的企業是社會企業，中國的市場經濟只有三十多年的歷史，我們的企業在迅速成長，但是從一些發達國家、成熟國家來看，這三類企業現在都有很好的表現。所以中國區域經濟學會，以及全國區域發展產業升級研究聯盟順應這么樣一個研究項目，就是希望在中國從現在開始，我們來研究、發現、評估、宣揚在城鎮化過程中間，這三類不同的企業，它們是怎么樣能夠體現它的社會責任，它是怎么樣做出社會貢獻，在這里除了我作為學者發言之外，也作為這個項目成員之一，希望大家帶更多的企業來參與這樣一個項目，這個項目也是社會責任的項目，希望通過這樣一個項目來告訴世界、告訴全國，哪些企業在城鎮化的過程中間，它們以什么樣的創新思維，在承擔著社會責任，而且做出了卓越的社會貢獻。

客觀地說，在城鎮化發展的過程中間，通過我剛剛講的發言大家也可以看到都不容易，真正要實現企業社會責任，對于企業來講是一件不容易的事情，所以我們希望發掘培養更多優秀、偉大、卓越的企業，謝謝大家。

謝謝，感謝金碚社長，毫無疑問我們的新型城鎮化對于我們的企業也提出了更高的要求。接下來我們將對于新型城鎮化的路徑選擇進行探討，有請盤古智庫理事長、盤古質庫學術委員會委員、國際金融論壇城鎮化研究中心主任易鵬先生做主題演講，掌聲有請!

大家下午好，這個時候是大家最想睡覺的時候，因為剛才我在下面打了幾個哈欠，因為到這個時候屬于夏天比較困的時候。實際上中國的新型城鎮性規劃發展了有幾個月，我們應該說去年城鎮化最高潮的時候是在去年，因為嚴格地講現代是城鎮化的退潮，為什么會出現這個局面呢?也就像今天下午一樣，到了下午大家容易困，困的時候容易有憂，因為最近我在全國跑了很多地方，因為現在來講城鎮化的路徑意義不大，現在前段時間我們總書記明確要求，到每個部位去講課，講課的目的是要推動深化改革的推行，講的概念只有四個字案例和落地，因為三中全會過去已經多少年了，我相信有些東西，你看三中全會有更多人落地了的案例，同樣對于新型城鎮化里邊爭爭吵吵搞了兩三年，現在規劃出臺了以后，我們最需要的和最近提振的就是案例落地了，案例和落地中間，關于落地的思考中間，我有一個問題，就像今天的這個主題一樣，講的很有價值，要尋找市場的力量，因為當前雖然是它的困值，前一些年的城鎮化在做頂層設計，嚴格的意義上來講，頂層設計可能是這么干活，當然頂層設計干完以后，市場的主體接不上，為什么?就因為中間有政府在作為，所以前一段時間，總體拍桌子說，我們要抓落實，要督促它，要站一點，你看看，站的高才看的遠，那個雖然理解當前中國的現實，這個站的不高，要想爬的遠難度就比較大，結果看的有限，那在這種情況下我們看，當然中國的新型城鎮化往前走的時候，落實中間有一個重的一個力量，就是政府，尤其是政府的官員，政府的官員現在有兩個原因，一個八項規定管的太嚴，第二個是抓人太多，現在形勢不再考慮什么開拓前進，而是在考慮怎么平安度過，那么在這種情況下，他的動力從哪里來?所以我們要講，在這個時候，中央當前發布的這種群眾路線是對的，必須這么走，我這么走啊，我們民心不會得到更多的支持，我們黨中央國務院做了三點要求，要求做，但是做的中間要怎么把目標和現實中間怎么拆出來，那么就有一股力量，就是市場的力量，反過來講，政府要做的事情就是要簡政放權，讓市場主體來決定城鎮化怎么走、怎么做，所以這就是一個基本的路徑。我今天給大家發表據個觀點，一個觀點我們最近做了一個課題，做了一個課題，就是做了信息化與城鎮化所關聯的影響。因為都知道我們現在更多的思考，是用以前的工業化城鎮化來推動這個城鎮化的過程，我記得前幾年去四川的時候，當時提的概念就說，工業化和城鎮化兩化.但現在明確一下工業化有點大于城鎮化了，因為最近合肥的經濟總量增長是4.1%，我們黑龍江是全國增長最低的2.9%。一個很重要的原因是，工業產能過剩，直接導致了我們以前規劃中的產業和城鎮化產能過多的這個游戲玩不下去。所以當前為什么說會出現很多空城和鬼城，一個方面是市場在做力量，第二個方面是我們經濟的發展沒有新動力，因為我們在做鋼鐵、在做汽車，基本上你要什么、造什么，就剩什么，剩什么就虧什么。現在講產業和城市互動沒有意義，所以講有可持續發展的產業，跟城鎮互動才有意義，那么我們通過新型城鎮化的影響，我們最近做了四個子課題。第一個課題我們已經發布了，我們和阿里巴巴一起，和副總裁我們一起發布了，就是說電子商務對城鎮化的影響。

那我們通過電子商務的影響以后，我們研究了以后，因為阿里巴巴以前說，電子商務的發展，會促進逆城鎮化，會有小城鎮，有利于農村的發展，但是我們通過研究結果顯示，當電子商務的發展，北京、上海、廣州、深圳這些大城市也有機會，原因是比較多的，不展開講了，提兩到三個觀點拿出來說。

第一個，電子商務全產業鏈，這是服務業。服務業最核心的就是兩點，人才與人口。那么北京、上海的人才和人口比一個縣城有很多。

第二個，我們電子商務發展的結構已經到地區政府，已經到縣里面去了，因為去年我們在淘寶平臺中間，賣了這個將近兩萬億的中間，農產品只賣了200個億，200個億怎么能支撐我們大量的縣城的經濟發展呢，占的比重1%左右，你靠1%的經濟增長，能支撐小城鎮的發展嗎?能支撐縣域的經濟發展嗎?

第三個，你可以假如說講，用現在的話講，C2C，當未來支撐的B2C，B2C是要有組織的，進行組織的，越到大城市，它發展的越好。我們目前同樣的研究得出的結論就是，遠程教育和遠程醫療這種技術的推進，會有利于推進公共服務的政治化，但是要進一步的去往大城市去集中，得出的結論就是當前中國城鎮化的路徑在走，在新技術的引擎下，經濟的引擎下，會進一步向大城市走。大城市走的原因，新經濟和新技術之所以占領的原因，核心原因是背靠著這種市場的力量。

今天中午，我和一個老總在吃飯，還和一個部長在吃飯，聊了個觀點，他們很有講了一句話，互聯網經濟表面看起來中國人很風光，背后的賺錢不如日本人和美國人，阿里巴巴上市，馬云變成了900億的富豪。你知道雅虎變成了多少億的富豪嗎?中國的互聯網經濟基本上被美國人和日本人占最大的利益，但是為什么央企不能出頭，因為央企的老總他不敢出頭，他要對這個投資負責。有央企或者是純粹市場的思維，不是有風險的思維，而是政治思維、行政思維，是一個要對上面交待的思維，那我們在這種情況下，我們沒有看上龐大的央企去投資一個新經濟。而這背后的原因就是，當央企越來越少，我們民營資本越來越多，我們市場力量主體越來越發展，也就意味著我們新經濟會越成熟，越快地得到發展，而只有新經濟的發展，中國城鎮化才有可能實現可持續發展。要不然都留下了我們的空城和鬼城。因為產業支撐，所以這個背后可以說，我們要從市場這個角度的路徑去選。

第三個方面，就是我們最近談的最熱門的這個經濟一體化，因為我對經濟一體化也做了很多思考，那背后的原因，我有個觀點。這個一體化大家說要成立，作為家庭的成員，說天津某一個人到經濟一體化辦公室來搞復職，人家就說，這個級別低了，但是請問一下就是總書記做一體化的時候，做一體化的小組長，做辦公室主任，能夠推動經濟一體化嗎?也推不動，因為經濟一體化中間存在的問題，就是因為市場力量不充分。長三角、珠三角的情況之所以比我們這個經濟一體化程度要好，這個原因的背后有市場的力量，所以還是希望我們都知道，新型城鎮化中間最核心的支點以城市群眾作為主體形態，所以我扮演經濟一體化這個第三級，是城鎮級很重要的表現形態，那我們在這種情況下，如果我們不相信市場的力量，而用行政的力量去做，請問一下，能把這個地方做好嗎?我個人認為經濟一體化這個辦公室主任的級別越高，越做不好經濟一體化，因為北京的這種自私自利，北京的這種資源，吃的太飽了。就因為行政在配置資源，而不是市場在配置資源，如果市場在配置資源的話，自然而然北京不會出現這種情況了。

舉個例子，最近北京市規劃局傳言說，不會把地鐵修到河北去。這句話昨天北京市規劃委辟謠了，但是有個角度，坦率地說北京真有一點動力把地鐵修到香河，修了過去，因為一個方面關于拉動北京市土地的價格，第二個是北京市修的話還要出錢。但是如果北京、天津、河北成立了投融資的平臺之后，讓北京控股，讓河北控股，讓天津控股，成立了一個股份有限公司，通過公司化的行為，相信一定可以找到經濟一體化，這個城市群體的建設中間。大家可能通過市場談話方式來找，比如說北京說你占60%，河北占20%，天津占20%，這個公司就可以談得成，而如果是政府與政府之間沒有辦法談，也談不了。所以我總結一個觀點就是，新型城鎮化路徑的選擇，先要落地，要想實現四化同路、以人為本、科學布局、全球文化的這么一個目標，那么關鍵的一點就是把政府更多地移開這個市場，這個空間更遠一點，要讓市場發揮決定性的作用，而有了決定性的空間，一定可以推動中國的新型城鎮化和質量的提升。而在座的各位，一定順應這個潮流，適應市場的力量。那也意味著就說你錢多了難受，也可以做一點社會責任的貢獻，所以在座的各位，在新型城鎮化的中間，明確路徑，明確知道市場的力量，相信未來誰相信市場，誰就會成為這個市場的主宰力量。謝謝大家!

謝謝易鵬先生，也感謝剛剛做主題演講的幾位嘉賓，讓我們再次用熱烈的掌聲感謝他們對于新型城鎮化的思考和見解，謝謝大家。

接下來我們將邀請大家共同跟我們見證我們2014新型城鎮化企業社會責任報告的發布揭幕儀式，讓我們邀請各位嘉賓跟我們共同等臺來為企業社會責任報告發布來進行揭幕，有請：

中國社科院學部委員、中國區域經濟學會理事長、《中國經營報》社社長金　　碚先生;

《中國經營報》總編輯李佩鈺(音譯)女士;

萬達集團文化活動部總經理 李海峰先生;

碧桂園集團總裁助理、戰略發展部總經理羅基榮(音譯)先生

山水文園集團副總裁攀峰先生

來，有請幾位嘉賓共同登臺為我們揭曉2014年新型城鎮化企業社會責任報告，有請各位嘉賓登臺。

好，請幾位嘉賓做好準備，把手放在我們企業的最新的企業社會責任報告的紅布上。

對，伸出手，好，讓我們全場一起倒計時，五個數好不好，五四三二一，揭幕!

謝謝，謝謝各位嘉賓，上前一步，這是我們最新的2014年新型城鎮化企業社會責任報告合影留念。

謝謝，用我們的掌聲再次祝福我們最新的企業社會責任報告的公布，謝謝，感謝各位嘉賓，我們2014新型城鎮化企業社會責任報告，是由中國區域經濟學會、全國區域發展和產業升級研究聯盟組織專家來進行撰寫的，那這個報告當中，究竟包含了哪些內容?接下來的時間，我們再跟大家分享，有請中國社科院工業經濟研究所副研究員，全國區域發展和產業升級研究聯盟研究部主任陳曉東先生，對最新的報告進行解讀。掌聲有請!

各位尊敬的嘉賓、各位同仁、各位朋友下午好!剛才易鵬先生在這個當中呢，做了點評，請大家注意這個報告內容，我給大家發布一下。

剛才這個易鵬先生所說的市場的力量，說長三角、珠三角、京津冀一代，我也稍微進行一個個人的提示吧，今天春天我去長三角轉了一圈，應該說是長三角這個非常發達的地區，它的市場是非常強大的，可是江蘇和上海之間是一路之隔，江蘇這邊林蔭大道，僅僅隔了四步十步，甚至是二十步，咱們就說一百步吧，那林蔭小道僅有自行車才能過，所以我干脆沒想著過，為什么?道理很簡單，這里并不是我們今天討論的主題，我相信我們許多仁者見仁、智者見智這個問題，那么今天我要跟大家說的是有關城鎮化過程當中企業社會貢獻的這個評估報告，有人調侃了這么一句話，進入二十一世紀以來，有兩件大事可以關注，一件就是美國的經濟體，另外一件就是中國的城鎮化，應該說我們中國的房地產行業，這樣的發展得益于我們國家的這個城鎮化進程，而房地產又是城鎮化的載體，應該說兩種是相得益彰的，城鎮化進程給房地產的行業帶來了希望，同時也給房地產企業帶來了問題和挑戰，十幾年呢，房地產市場化應該說為我們國家作出了巨大的貢獻，不管是從百姓的居住、城市的面貌和產業的發展，已經從產業的年度來看，房地產是作出的貢獻是巨大的，但是現在整個環境的變化，又給予了社會企業新的內涵，又賦予了新的內涵，應該說我國經過了市場化和工業化的進程，進入工業化的攻堅階段以后，那么這一時期，經濟發展與社會的進步，已經生態環境之間的矛盾更加突出了，信息化、全球化使得企業之間的協作聯系，包括風險的傳導也更加迅猛了，如果業內存在有個別不良的企業，那么這個東西，那就整個行業就陷入了危機，也就是很快的事情。再一個整個國際組織當中，包括政府以及跨國公司都非常重視，2000年計劃，國際標準組織2004年也制定了社會責任感的標準，那么甚至有一些歐盟的國家，設立了社會責任組織，應該說這些都推動了企業的社會責任，那經過十多年的發展之后，房地產企業站在了市場中，那么如何再進一步的在新型城鎮化過程當中，使得自己在市場的競爭、社會的責任以及環境的改善上發揮更重要的作用，那么很多企業在此已經邁出了新的步伐，那么作出了很多的社會責任，我們做這些事兒呢，社會責任的評估，就是鼓勵中國的房地產企業承擔更多的社會責任，作出更大的社會貢獻。那么下面我給大家介紹一下房地產企業社會責任的評估的相關的一些內容。

那么首先建立了評估的模型，建立了以責任管理的中心，社會、市場、責任為基石的市場責任、社會責任和環境責任為一體的理論模型。接下來我們要如何挑選評估專家，這是一個非常的問題，挑選的標準有這么幾個：第一他們在業內長期從事房地產行業和區域經濟的研究的，那么在業內享有很多的知名度的，并且是客觀公正的，這一點最為關鍵，然后他們來自于國家發改委、中國社科院、中國人民大學和大型國有企業等相關的單位，那么這次我們采取的這個程序有這么幾個，首先我們通過傳統媒體和廣播媒體，進行廣而告之，那么企業根據自己的實際情況，愿意來的，那我們非常歡迎你，報出了材料之后，媒體根據事實情況進行充分的篩選，包括有一些企業提供的一些材料，我們還請記者進行了實際的核實和調查，那么通過專家組客觀公正地評審，以至于我們現在進行談話，大概就是這個，通過了的擔任。評估的范圍，我們這一次社會學院評估，那么它的初始目標涉及到評企業，進行今年剛剛提到，為了了解房地產企業，對這個項目的理解和支持，那么從今年從企業所做社會貢獻的幾個項目開始，明年我們以今年為基礎，在更大的范圍內，更全面的評估房地產的企業的社會責任和社會貢獻，那么有了這個經驗，在這一次的評估當中，我們花了很多的時間，花了精力，請了很多的專家，和方方面面的有關人員，那么有幾點需要說明的是，我們這一次的這個評估和社會責任報告，始終聚焦于新型城鎮化過程當中，房地產企業社會責任與社會貢獻，鼓勵房地產企業承擔更多的社會貢獻和作出更大的社會責任，作出更大的社會貢獻為出發點。那么從今年報告當中的情況，評審的材料來看，房地產企業應該說對這個社會承擔非常重視，也作出了一些成績，也希望得到社會各界的認可，報名非常的踴躍，直到我們專家評審結束了，還不斷企業希望加入，那么只能被我們婉言告之明年再來。那么從這個評審的情況來看，很多企業它對社會責任的理解，就像剛才我們這個一些說法，還停留在更多的古典的階段，也就是說建設很好質量的房子，那么應該說這個都是非常好的事兒，我們也非常鼓勵，社會也非常鼓勵，但是從長遠來看有一點，就是我們剛才有提示了，就是捐款這個一定要慎重，不是說捐款不好，而是說捐款并一定是最好的貢獻社會責任的方式，不論是我們國企還是私營，那么這個錢出了以后，如何才能夠把握它的流向，如果關注到這個錢用到刀刃兒上，這也是最關鍵的，而且對于企業來說，真正的捐款企業來說，那么如果把它這個社會責任的行為長期地可能持續下去，這個是非常關鍵的。那么我們還發現，咱們國家企業責任的社會形勢是積極和多元化的，對于一些房地產企業所提供材料的核實評審這個過程當中，我們也發現了很多的這方面的企業，積極性很高，但是他們在社會責任方面所做的行動和結果，還有待于進一步的努力，對于這一次的企業，我要說以前作出的成績和貢獻，是對你們作出的社會責任的肯定，那么對于沒有入選的企業來說，在承擔更多的社會責任，作出更大的社會貢獻之后，機會的大門是永遠敞開的，同時我也借這次會議的機會，代表全國區域發展和產業研究聯盟，請各位嘉賓、企業代表對我們項目的進一步研究，提出意見和建議，以免我們把這個具有社會責任的項目做的更好，希望明年有更多的企業加入到我們的評估項目當中，一起把我國房地產企業的社會責任做得更好，社會貢獻做得更大，一起來促進我國房地產行業的平穩、健康發展。那么最終的結果，我們設立兩個獎項，一個叫新型城鎮化企業創新項目，一個叫新型城鎮化企業社會貢獻獎，有哪些獲得呢?我們在眾多自愿報名的企業當中，挑選了一些，那么應該說是挑選了很好的企業，做社會責任做的相當不錯的，至少在報名材料當中是做的相當不錯的。那么他們為什么獲獎呢?這個也有兩個概念，先留個懸念，等一會兒由這個主持來給大家宣布。

那么最后我代表這個全國區域發展和產業升級聯盟向獲獎企業表示熱烈的祝賀，希望他們不斷地努力，承擔更大的社會責任，作出更大的社會貢獻，謝謝大家!

感謝，感謝陳曉東先生對我們做的精彩的解讀，那究竟有那些企業獲獎呢?我們還是在此留一個懸念。接下來我們將會討論一下，我們的新型城鎮化跟企業社會責任之間的關系，我們將進行一個討論環節，我們這一輪的環節，將把話筒交給本輪環節的主持人《中國經營報》的編委、區域地產事業部主任周麗敏女士，讓我們首先把周主編周主任請到臺來，掌聲有請。

好，謝謝雪松，謝謝主持人。　　

下午可能大家都比較有一點困了，但是請大家持續關注我們的會議，非常的榮幸，能與我們各位企業界的代表，以及我們的專家和官員共語新型城鎮化這個話題。在過去的兩年中，中國在新型城鎮化這個領域，我們做了大量的有影響力的報告和持續的關注。那么在黨的十八大召開以后呢，新型城鎮化被提到前所未有的政治高度，同時呢，它也涉及社會改革的方方面面。今天就是說這個我們《中國經營報》在新型城鎮化這個領域，我們的報道方針一直是堅持尊重市場的規律，按照這個市場的規律去做相關的傳播報道，相當于我們為市場代言，為我們真正推動新型城鎮化建設的企業呼吁。下面呢，讓我們有請我們參與圓桌對話嘉賓的代表山水文園集團總裁張曉梅，有請。我們有請帝海集團執行總裁汪傳 虎先生，有請克而瑞城市運營部總經理高曉偉，有請鵬潤地產副總裁賈建軍，還有我們王志綱工作室創始人王志綱先生，有請。

我們有請濱海集團副總裁兼太原帝海興盛置業有限公司董事長邊國愛先生有請。

謝謝我們各位嘉賓，聚焦我們這次的主題，市場的力量我們剛才也談了，中國經貿在新型城鎮化這個領域，我們一直尊重市場的規律，為我們一線真正推動新型城鎮化建設的企業代表呼一呼。比如說在今年全國兩會期間，《中國經報》拿出了八個版面，全國報道了我們的主題也是市場力量，我們深入的去挖掘，我們這些一線的房地產在新型城鎮化過程之中，所做的一些貢獻和推動。實際上他是在國家沒有提出新型城鎮化規劃之前，一直在踐行這樣的，比如說就業，現在我們不是簡單的住宅，很多房地產企業已經轉型為城市的運營商。比如說地產加產業，文旅加地產，等等。提升當地的區域經濟價值，以及拉動就業上還是做出了很大的貢獻。

我們今天在座的各位嘉賓，實際上是這個領域，還是他們應該說也有更深刻更務實的一些見解。下面我們有請王志綱先生，您在新型城鎮化建設工程之中，您認為我們的市場這塊怎么和政府有機的去結合，我們的企業應該如何積極地參與新型城鎮化建設。有請!

剛才講到的房地產文化，技術新型城鎮化離不開房地產老板，這個就相當于一期兩邊，一個銅板的兩邊是分不開的，一個文化的兩邊。所以要房地產當中，我在房地產事業三十年了，我最深刻的感受，第一句話城鎮化過程在中國，其實是個自然而然的過程，但是現在是歐美的了。第二句話，今天整個中國的城鎮化包括地產，正處于一個前所未有的轉型時期。第三句話講的，我的經驗，往往掙錢最容易的時候，是房地產投產老板最為長進的時候;往往是危機來時候，反而是房地產老板或企業出產能的時候。這就是一個危機危機，危中帶機。

謝謝王老師，我們這個山水文園我們大家知道，是一家非常有實力的這樣一家房地產界的企業，包括我剛剛獲得消息說，我們引進了美國的綠景小鎮，我們也看到山水文園產品非常的好，抬頭見山，低頭見水，品質是非常好的，我們想了解一下，在未來的一段時間里，或者是根據國家最新的政策，山水文園在整個政策調整上，會有什么新的企業變化，也請您現場請張女士給我們介紹一下山水文園在城鎮化方面，有哪些見解。

各位嘉賓大家下午好，我這個今天的課題非常的有意義，今天就進入現場之后，看到咱們的標題叫"市場的力量"我們也分享了概念，可能我們每次在探討的時候都會說房地產，我們縱觀世界上所有品牌和經濟的發展會發現，如果在世界500強企業里面，來的存實的可能會更多的是一些市場的品牌。 因為我本人是來自美國公司，在了美國公司干了13年，原來不是做房地產的，所以當我有一天進了房地產領域的時候，所有房地產人都在跟我講，在講房地產怎么樣，事實上我認為是今天的標題怎么樣，什么叫"市場的力量"萬物發展到了最終的根源，其實就是在于人，在于人在生活的過程中的各種各樣的方式，以及在方式過程中，當我們遇到問題以后，你怎么在精神領域上有更多的追求，所以我們曾經在房地產領業做過很多別的行，包括有一段時間，我們的企業在做很多戰略的政策也不是成功，我們發現非常有趣的現象。

這一有趣的現象就是，你可以舉世界上非常著名的兩個集團來比你會發現其中的一個品牌，可能全世界只有五個游樂園，但是這五個游樂園，它用了一個世紀的時間做到了幾千多億的產值，但可能另外一個集團，像中國老集團用了很短的時間做了一個這種項目，但是它創造的產值可能是3千或者是1千多億，它的價值差在那，我想它的價值其實差的就是，什么時候我們的終端和人的需求的關注。

在前兩天我們接受了一個圖版的采訪，我提到了一個觀點就是，在未來的發展過程中，中國的發展和世界的發展會是一樣的，那就是當我們人安居樂業以后，我們追求的是在精神層面，除了物質以外，除了我們講的房地產建造本身以外，更多的是我想出什么樣的教育，我想看到什么樣的環境，我們呼吸道怎么樣的呼吸，最終我們跟我的家人在一起，所以最近我跟很多人講，山水人員不是一個純房地產開發公司，事實上在14年之前，當所有的房地產公司都在進行快速復增的時候，我們在追求的是人的生活的品質。

這種生活的品質體現在，第一我們有三個思維，走路帶給人的是新鮮的綠草，當我們休息的時候我們能呼吸道新鮮的空氣，更重要的是當我有閑暇時間的時候，我能不能在園區里跟圖書館進行直接的聯化，能看到更多的書籍，當然更重要的是當我們在園區的時候，你會發現人和人之間需要交往，所以我們早在17年之前，當我們所有的園區在建造的過程中，我們就創造了月球村莊的計劃。

而所謂的"月球村"就是打破人和人之間互相間的關聯，讓我們能夠有很多小學生俱樂部，大家進行相互的交往，而發展到今天，我們的跳舞的俱樂部沙龍，很多知名的認識都是我們沙龍的領導者，所以我想想山水文園，為什么叫山水文園，依山傍水，人文構成，人倘佯再一個生活的家園，當我們在這樣的家園的過程中，你突然發現什么是生活的品質，那就是人的最基本的需求。我們是自然人，我們更是社會人當我們居住在這個環境的時候，自然需要吃、喝、住、行、玩，包括教育、包括醫療、包括健康，而最終房地產是什么，房地產是我們居住的一個載體在載體的過程中，享受不同的住宅和商品，不要把它簡單的把它和房地產專業化，也不要在過多的去想房地產究竟是什么，我認為認為未來的10年，在中國經濟發展的過程中，一定會回到市場的本質，那就是人最基本的需求。

有了這種最基本的需求不斷的關注，事實上最終房地產必然走出一片新的天地，正如剛才您所講的，我們接下來將會在6月25號的釣魚臺博會館進行全球發布的就是"山水文園投資集團世界定成三大主題樂園品牌"和這種文化娛樂休閑品牌進行全球的合作。

在合作的過程中我們需要的創造的是它不僅僅是玩的一部分，而是結合我們這種主題品牌文化的延伸，把我們講的健康、教育、娛樂、休閑和人的生活凝聚在一起，而最終創造一個真正的生活的家園，所以我個人理解，市場的力量也不用去過多的強調，市場強調的是人的本身，當人的本身的需求被尊重和關注的時候，市場的力量必然發生一種聚集，而因為有了這樣一種聚集，我相信在未來，在全世界一定有會更成功和優秀的杰出的中國企業，能在世界的舞臺上，讓中國人民過上幸福安康的生活。

謝謝張總的精采演講，我們張總剛才實際上您的，我是這樣理解的，您還是覺得我們山水的一員在新型城鎮化方面，是比較注重以人為本，然后新型城鎮化實際上是一種高品質的生活方式的改變，我們可以這樣去理解，那么在新型城鎮化方面，除了山水文園、利海國際實際上也是一直在不斷的與實踐，在這塊，我們也想聽一聽我們來自于利海控股的執行總裁汪傳虎先生您的一些見解，有請!

非常感謝大家，其實今天這個題目，我也覺得非常好，市場的力量談新型城鎮化，利海企業作為20年的房地產企業，我們從1999年就開始步入城市化，或者叫城市營運這個行業，我們經過這么多年的探索，有很多的經驗和教訓，但是今天我們這些經驗和教訓，對我們做好新型城鎮化，確實有非常好的意義。

我先談幾點，新型產業做好，我們講的城鎮化的核心是人的城鎮化，但是人的城鎮化我們說，就是雙向的城鎮化，其實我們不可忽視今天的溝通，經過30年的改革開放，我們已經進入了一個逆城鎮化的大國實際，這個實際恰恰是作為我新型城鎮化的一個切入點，所以我們把市民競爭和農民競爭有機的結合起來，來打造一種全新的生活方式。

第二個我說產業驅動，離開了產業驅動那就是空城，但是我們的產業驅動里面，我覺得有非常容易犯的一個錯誤就是房地產簡單的工業化，我覺得新型城鎮化一定不能從簡單的工業化和房地產抗衡，這樣的一個雙軌進入的風險，所以剛才說利海企業剛才說，我們把打造一個前線的生活方式，把三種服務業作為我們新型城鎮化的產業驅動，也就是說，我們把空赤的農業和生態旅游，文化、商業、健康、教育以及服務業做出我們新型城鎮化的產業支撐。

第三種我認為新型城鎮化有不可回避的農業和農村，我覺得這里面，如何解決農民的嶄新的升值，農民承包土地收入的提升，農民就業基數等增長，和農民享受市比一樣的還賬開發，我覺得這里面是新型城鎮化不可忽視解決這樣的一個課題及所以利海在里面有很多這種常識，取得了社會的一種好評。

第三種我認為是機制的創新，也就是說市場的力量和正常的力量結合，我們說一定是雙向籌資，也就是我們強調赤城的時候，一定會出現剛才王老師也說的那些問題，但是我覺得政府指導，在前30年，應該就定的非常理想，所以我們說叫政府引導、市場主導，通過市場的配制資源，我覺得這里面最核心的是什么，說用這樣一個思維，來打造新型城鎮化的一些整個的規劃定位，產業聚集，以及一種模式，這個里面就是客戶思維這個利用，就是如何尊重市場，尊重客戶，市場的本質是客戶，從客戶的需求出發，來打造客戶所需要的一種生活方式，所以我們怎樣做好這個新型城鎮化，我們一個龐大的信用體系支撐，包括我們的粉絲體系來作為一個支撐。

所以我覺得新型城鎮化的核心是人的城鎮化，人的城鎮化的核心是產業的驅動，而產業的驅動有簡單的方向和工藝，那里面如何用市場的較量來配制政府資源，來實現客戶價值的最大化，充分的反映客戶的需求，我覺得做好新型城鎮化是非常關鍵的，這是我講的一些見解，謝謝!

謝謝汪總。就如汪總剛才所言，產業驅動，盡管我們產業驅動很多企業包括政府，都有已經意識到這個問題，但是依然還是出現了很多的新城軌空城，這個問題應該怎么去解決，我們想聽一聽來自于克而瑞城市運營部總經理高曉偉我們的管理。

首先這個題材選的非常好，我們卡爾瑞是一家專注于做房地產數據的有上市的房地產企業，所有的東西唯一的目標就是里面要數據化，我們之前講到了一個官場和市場，杰杰老師以前那個版本是叫市場和市場，我們克而瑞經常做的一件事情就是，市場在做的時候要進行，我們克而瑞要用市場告訴它你能不能做這個100萬的文件。

舉三個例子，我們用數據大數據時代，我們克而瑞用數據來解決這個市場的力量，一個數據我們兩年前我們和汪總利海集團的汪總在合作過程中，有一個項目的時候，我們就算了三組數據，第一組數據是旅游人次的數據，第二組數據是旅游服務人數據以及它的販錢(音)人口的數據，第三組數據就是當前我們會展業，會展人流的一定的數據，三組數據出來，你在去做它的產業配套，這個方向就沒錯，那么這個時候給大家看的動態，哪個時間做過人，它的人數是不一樣的，我覺得這是第一個案例。

第二個案例是我們為因特因(音)集團做了一個實際上做的是科技行程，等一下我在點一下這個城鎮化的模式，那么在青島我們知道，其實也有人叫投資集團但是我不同意的，但是青島是走的快點，青島是產業基礎的，在2003年的時候，在2005年的時候青島整個的工業用地出讓土地的讀數，全國僅次于天津，排在第二，那樣根據創投資來說，所以就導致它的工業用地以及項目的量多，我們就算這么一組數據，其實這個數據不難算，為什么不難算，到底青島有多少萬的信息、科技、產業的融建，總辦工程是以信息科技為為主體，每平米有5萬的產值，盡管現在的新型產業它的產值是多少，或者軟件開發的產值是多少，現在青島現有的做軟件信息的這個項目，總量還是不夠大，當然是用人力多，我們去調研，這個項目對自己一個企業，或者一個區域，在這規劃工業項目，規劃涉及產業鏈的項目就非常有底。

這是第二個案例!第三個案例是我們克而瑞文化的光筆，是我們當時融資渠道看一下，那我們上個公司的數，是世界最大設計公司，那么我們服務的都非常般配，實際上跟項目是非常對口的，就是讓我們區別計算它的辦公商業和人口的測算。

測算出來以后，我們實際公司才能落上去，我們的市長他拍板說這個事好，這個案例好，但是我們不能做的太好，因為階段是不一樣的。 我想我們服務的這三個案例的經驗告訴我們市場的力量，其實現在慢慢的在一些發達地區，發達城市的政府方面已經意識到了市場的力量，再講一個是有一個逆襲的案例，就是交通中心，這個地方一度被譽為是一個失敗的案例，但現場是談逆襲，所以實際上這個問題是在于，我們對這個區域的成長，我們部門有非常積極的引入，一個區域實際當中用了3年、5年、8年、10年的開發，其實大家都在交流，現在很多企業其實它不是委托，而是把理解現實的數據給匯總了，這個數據就是當年出來的時候，確實是移動中的軌城，但是中國市場力量，行政強行的在這進行一個產業，現在整個政府都提取了CDB，已經形成全政中最高端的商業聚集群，所以這就告訴你，全部在那當官的，做生意的都覺得這個范圍挺好。

但是鄭州現在又有一個新的問題就是鄭州2008年鋼鐵區規劃100萬方米，這個辦公樣很多人都分在那，涉及到一個擁有金(音)的問題，這個事我想講，通過我們大數據的競爭，去做數據的測算來解決市場的運營。

第二個我簡單講講新型城鎮化，這里面提出正好和企業結合起來企業是現在我覺得大概50%以上，中國經濟城鎮化已經不是政府在做，是企業在做，還有很多，現在的企業其實它的模式已經和美國非常像，我們知道美國的鄉鎮，它的市場就是一個企業的資本，它的融資越來越差，它的效率越來越高，也就是說有幾種模式，有差異的模式用策劃的方式搬過去，舉個小的例子。 華夏金融置業的招商人員的名片上直接印的是固安縣招商區，它和政府已經無縫對接到這種程度，那么這些總共是被分件的可能基礎的模式還有傳統文化的休閑、生態旅游區域和當地的模式。還有這個非常流行的冷旅游模式，也就是說這種新型城鎮化，第一個它靠企業在推動，第二它靠不同的引擎模式來驅動，而不是干巴巴去照著做競爭，有一個小模式就提到模式去驅動，這是一個近幾年比較突出的一個亮點。

好，謝謝，就瑞我們剛才高總所言，這個單純的住宅的房地產企業，實際上現在已經是很少了，全都是加上相關的產業，以產業驅動來推動城鎮化，而且城鎮化過程之中，很多實際上是我們的這些企業，在真真正正的去實現，我們知道鵬潤地產實際上是非常低調的一家地產企業，我就想聽聽我們鵬潤地產的賈總，您可能在一些實踐過程中，有很多的感悟，然后今天我們現場也來了很多局的局長還有一些地方政府的領導，我替他們問一個問題，您在某一個區域投資的問題，您會是怎么去選擇地田，比如說這個地方有可能你以后做了一個項目，有可能會出現空城、軌城，您這塊是怎么看待這個區域的發展潛質，您在跟政府打交道的過程之中，您可能遇到亟需解決的種種問題，會遇到在資金城鎮化過程之中，您的企業會遇到一些最棘手的問題有哪些，有請。

各位嘉賓大家下午好，我簡要的講兩點，實際上今天這個主題"中國新型城鎮化建設"讓我想到了我們總理李克強本周在英國演講的時候的話題，這樣說中國要解決13億人口吃飯、穿衣、安居樂業，同時要實現新型工業化、信息化、新型城鎮化以及實現農業現代化，這是一個對全人類進步、人類發展的總大表現。 所以剛才有的嘉賓也講到，我們這是一個時代，我們今天看到中國新型城鎮化的建設這個主題，真的是國計民生的大趨勢，實際上剛才各位嘉賓，包括我們同行，有很多宏觀經濟方面的，當然我也沒投資去做這么多，當然有一些分歧的意見，我覺得這些很多方面，我們在實踐中，我們都有一種體會，有的認識是一致的，我講到我們這些觀點，值得我們來進行學習、借鑒、參考。

我想從兩個方面來講做一個簡單的介紹，或者我想讓自己提高認識。 先介紹房地產，房地產是鵬潤控制出廠起價的政府集團，我們主要從事住宅地產、商業地產和產業地產三大框，產品做出來全國各地，這樣來說，就是中國經濟化建設，我們一直在關注，我們也在努力踐行，在實踐過程中我從簡要的講兩點認識。 第一點我認為實際上剛才各位嘉賓已經提到了，真正要解決中國城鎮化建設，關鍵的問題大家要解決好市場、政府和企業三者的關系，說白了，市場要發揮主導作用，政府要起到搭牌作用，企業要發揮壯金作用，這是我們在科踐中我的體會和感受。 很簡單，市場我們要敬畏市場這只無形的手，敬畏市場作為主導的力量，給我們開辟天地，政府起到一個搭牌的作用，要在尊重市場規律的基礎上，真正體現出科學規劃和引導，真正去解決企業和市場無法解決的，比如說拆遷等一些無法直接能解決的問題，在這個基礎上，我們企業能夠創新發展，包括剛才講的很多新的理念、思維、運作方式，用這種創新的理念和運作方式，去實現企業教育和社會教育，這樣的話，我想政府、市場和企業三者都不能偏廢，我們談到市場的力量，但是我們不能偏廢我們作為企業創新的力量，我們不能偏廢政府作為領導的作用和支持的作用，把這三者關系處理好了，我想我們今天探討的課題，中國新型城鎮化建設，才會走到一個正確的發展軌道，這是我談的第一個問題。

第二個問題我認為，中國城鎮化建設的方向就是要實現，我們關注很多的因素，比如說所謂的產城互動，直住圖騰、宜居易業關注的核心發展及節約這些基因關系的組合，但是我們認為中國城鎮化建設，重要的一個因素就是產業化互動，說到這你可能說什么意思。就是說我們要關注這些因素，就是你要發展這種新型城鎮化建設，要再一個新型城鎮化建設上有所作為，產業、消費、居住、三者的關系必須統一的來形成一個立體化的格局，只有這三者處理好了，我們所謂的隨行的建障才能夠盡快得到一個解決，只有這三者關系處理好了，才能夠企業的社會效益，能夠落到實處，企業的經濟效益有眾多發展，才能夠和市場的力量結合，才能夠把我們中國新型城鎮化建設能夠落地，所以我簡要的感受，總之我們認為中國房地產經濟的企業，經過20多年的發展，我們是從起步、探索、快速的陸續做章，到今年的調整，以及到今天的成熟和理性，我們認為我們也趕上了好的時機，就是中國經濟發展的建設。

只要我們抓住市場機會，尊重市場的規律，然后在政府的很好的引導下，我們創新發展理念，練好自己的內功，創新發展，我們認為房地產企業在中國新型城鎮化建設道路中，一定會大有作為，獲得新的更快的發展，謝謝!

好，謝謝賈總，賈總談到的產城互動，那么在產城互動方面，我們中國經報在這方面也做過大量的科技性報道，實際上比如就是說，一個開發區，現在很多的開發區都在提到產權互動，說到產權互動我們就要關心一個問題，就是先有產業，還是先有城市，這塊也想聽聽我們利海邊總您的一些看法，您在新型城鎮化實踐過程中，我們帝海集團是怎么做的。

帝海集團主要從事的是房地產，還有涉及到像金融資本也有一些的，帝海集團目前公主墳有一個自己的綜合體，二十多萬平米的綜合體。我們從2012年就開始，集團的方針是研究京廣線，打造城市綜合體。目前主要是在太原有一個超高層項目，是318米，這個也是作為帝海集團邁向外省市的第一步，太原這個綜合體有商業、住宅，包括公寓，整個帝海集團的主導思想，就是研究京廣線，打造商業地產，在這個過程中大家都知道一個市場的力量。

現在作為地產，應該說一種責任，房地產首先是為社會的責任，為企業的責任和為百姓的責任。對社會的責任，能夠更多地創造優質產品，為社會多做貢獻和納稅。企業就是對投資者能夠有最好的回報，同時對咱們老百姓給我們做出精品，為百姓居住提供更優質的產品。

謝謝邊總，實際上大家不太清楚，對帝海集團可能不太了解，帝海集團是來自于山西的一個土豪企業，做商業地產這一塊，特別感謝集團的支持，還有綠地的超高層，也有很多在全國的布局。

帝海集團在商業地產這一塊屬于低調的土豪，也歡迎您今天給我們參與會議的一些地方政府領導可以多多去交流，如果有投資意向。實際上每個在座各位，尤其是在北京生活的一些人比較關心的一個話題，就是現在的房價問題。曾經有一個經濟學者，我在采訪他的時候，他說未來三年中國GDP的增速可能在5%左右，我們知道在中國房地產經濟實際上可以形容為一個涉及到方方面面的，我們可以形容為螃蟹經濟。比如很多涉及到重大領域的鋼鐵、能源等等，都是一榮俱榮、一損俱俱損，它的發展影響到全民經濟，可以這么夸張地形容，中國房地產企業在中國經濟方面領域的權重。

那么現在大家比較關心的，可以在現在看到整個經濟屬于比較下行的狀態，中國的房地產企業，現在我們認為是有很大的泡沫，在房價這一塊的前景，大家保持什么樣的態度，比如說王科的毛大慶毛總也發表了一個非常悲觀的言論，這里王老師您怎么看，房地產發展前景以及房價走向。

這個算命的事情不太愿意談，既然大家對這個問題感興趣的話，談談我的觀點。很多人可能不太愿意聽，實際上早在五年前我對中國的地產，已經做就說過，有一篇文章，叫《偉大的博弈》，可以在網上看一看，當時我所提出來的很多觀點，應該說還是站得住腳的。

那個觀點怎么說的呢。

第一個，我認為中國房地產可以說是嚴重過剩的，特別我講的住宅地產，我們說有支付能力的需求和地產的供應，這一點上是不匹配的。不匹配的原因，有這么幾個前提。

第一個前提，中國我們要承認是兩極分化的社會，十三億人口，實際上分為三個中國，一個沿海中國、一個中部中國、一個西部中國。我們再細化一下，剛才張理事長的很重要的觀點，中國其實已經有三億人口，已經達到中等甚至發達消費群體。但是中國國內很喜歡搞平均，三億人是什么概念呢?一個半美國、兩個日本，我們總是視而不見，包括對于高爾夫球場，其實我的看法，我在研究高爾夫球場，我認為在美國戰后，特別是金元美國的時候，十九世紀末、二十世紀初，美國是發展經濟和城市化高速發展的時候，出現了一個非常有趣的現象，一大批美國先富起來的人描繪的時代，他們就是巨大的錯誤，你怎么引導這批人消費，這時候偉大的運動就是西部開發和西部拓展，西部拓展最好的商業環境就是高爾夫球場。

美國有兩萬個高爾夫球場，就是因為找到這個城市的地方，改造沙漠、改造荒地、改造高山，最后的美國就是把原來的美國早期包括芝加哥、紐約，這一批的富人們，他們也實現了騰龍換鳥，把自己在紐約和底特律的房子賣掉，換上了三五百萬美金，結果跑到了加州和鳳凰城的沙漠戈壁里面去養老。

比如那邊有三百萬，跑到這邊就發揮到三千萬的效果，第一干燥，第二陽光充足，地三宜人養老，沒有風濕病，由此利用這種方式整個開發了西部。包括我到鳳凰城，三百多個球場，整個把沙漠各地全部開墾出來，每一個地方都是老人社區，我跟這些老人交流，如果沒有這樣商業的手段，怎么能夠開發西部呢，但是我們現在動不動就是富人的天堂。

你既然允許有富人，為什么去澳門賭錢，去拉斯維加斯扔錢，去全世界吃喝嫖賭，這就是一個很重要的市場力量，叫做軍政市場的選擇，這就意識形態化了。當然這個話題出來，既然承認這個購買力，一定要承認這個手段，所以這個就是這三億人。

我們講的新型城鎮化，中國房地產遇到了洗牌，叫做在劫難逃，為什么拖延了五年，是因為胡溫時候的四萬億，讓這個劫難延后了，由此造成了更嚴重的后果災難，產生了大量四萬億嬰兒。那天我跟幾個銀行高層在交流，我說你給我算一算，到底這四萬億在干什么，帶動了多少市場，他說我們內部進行了精心測算，是32萬億到35萬億之間，這就是所砸出的錢。

大家想想，這個里面形成了資產的泡沫，由此形成了中國這些民營企業家，包括央企的攻城略地和民營企業家把自己傳統的優良品質全部拼命跑馬圈地，全部實際取亂，造成了一個很恐怖的假象，而且把假象當成必然，把假象當成真相，現在這樣扛不動了。

大家看到經濟下行，那怎么辦，總理先說不刺激，要微治，有人說會不會像溫家寶一樣，到最后不行了，還要砸四萬億，我說不是了，想砸也砸不掉，最后的結果可能會維持，但是最后會崩潰。

那么第三個，我認為房地產最后的結果是兩種，一種是我們非常不愿意看到的，就是叫做災難，泡沫的破滅，就是經濟危機，就是我們都不愿意看到的。

還有一種叫軟著陸，什么叫軟著陸呢，我覺得最佳的假定方式就是三個三分之一。

第一個三分之一，銀行產生三分之一的銀行，有些弱小的銀行會垮臺，但是主要的銀行不會。

第二個，房地產老板扛三分之一，今天你看已經出現了，被所謂的信托、基金××，很多投機者，幾十套、上百套房的投機者，扛了三分之一，當這些人扛了三分之一，這叫軟著陸，然后擦干了身上的血跡、掩埋了同伴的尸體，我們又繼續前進，這就是今天中國我們所理想的一種結果。

在這個背景下面，下一步的房地產該怎么走呢，剛才講的就是說一定要內容為王，不是平臺為王，你要提供什么內容，我們要提質增效，包括現代服務業大有空間。

下一步老板一定要改變一個觀念，要把項目當成姑娘那樣，而不要當成豬崽一樣，謝謝大家。

謝謝，很幽默，張女士，您看看這個話題比較尖銳一些，剛才還有一個國有企業房地產負責營銷的老總跟我說，說今年壓力很大，任務完不成了，市場前景不太好。在這塊你有沒有壓力，您怎么看這個前景?

只要作為一個自然人，生下來就有壓力，小時候是上學壓力，你看這段時間在整個北京教育改革過程中，小學生就有很大的壓力，我女兒因為明年正好要小升初趕上改革，現在天天都在關注，這是一種壓力。

到了高考前一段時間又是一種壓力，所以壓力永遠都存在，我特別同意剛才志綱老師說的一個觀點，我認為其實中國真正到了一個變革和革新的時代。這個時代來自于國家發展到今天，經過了過往的這種改革開放的紅利和基礎的扎實，回到我們講的事物的本質，市場的本質和生活的本質。

這種本質就是今天市場需要細分，今天的中國也需要細分，曾經有很多人我們在一起探討，說今天共產黨的機制要不要變，在今天這個社會下，很多東西是不是要改變，我要講的是中國跟世界不一樣，中國有五十六個民族，而世界上很多國土的面積、人口的總量，跟中國來比，有非常大的差異。

中國三十年到五十年經歷的東西，可能在國外用了上百年的時間或者幾百年的時間來發展，今天事實上可能機會大于危機，剛才我特別同意志綱老師有一個觀點，到了洗牌的時候，而每一次的洗牌恰恰能產生出真正有品質、符合社會未來發展、真正尊重生命的企業。比如說剛才志綱老師也提到在西部，我前段時間去了一趟拉斯維加斯，剛才很多的嘉賓也提到產城，什么叫產業，什么叫城市，是先有城市還是先有產業，還是價格怎么來驅動，拉斯維加斯就是一個特別典型的例子。

其實早在西部大開發的時候，當時沒有拉斯維加斯的，因為在那邊發現了礦，因為有礦，就有很多的礦工，這些礦工把產業開發完了之后，發現晚上沒有地方可去，于是到當時加州的地方，因為那個地方有湖，有水，這些礦人聚集在一起，晚上出現了酒吧文化，后來出現了誤導文化，礦工在一起發現我賺了錢，我得有消費和消遣，就有賭博。到今天為止，因為這樣的發展，形成今天拉斯維加斯這種新的文化，但是這種文化和產業還是礦嗎?不是。

我覺得城市的發展、生活的發展和社會的發展，在不同階段要用不同的眼光和角度，總結剛才王老師所講的觀點。

第一在今天這個社會下，進入到細分市場和細分時代，所以城鎮化發展過程中，絕對不能簡單只解決農民或者說民工，或者說城鎮的問題。可能在城鎮中，富裕起來的這一批中產階級，我們知道在所有現代社會里面，中產階級都是一個社會發展和管理的核心，這個階級不斷的強大、富裕和繁榮，才會對社會貢獻更多的力量。

那么對于中產階級這部分的城鎮化，我們是不是應該做更多的研究呢，當這種研究一旦發展到一定階段的時候，我們講社會的穩定由此而產生，那么當然第二個細分是社會發展到一定階段，貧富分化越來越加重的時候，一定要關注老百姓真正的民生和民意的問題。

我們也看到中央政府在這方面做了很大的改變。所以我要講作為一個企業，我們不認為我們是一個房地產企業，同樣在今天這個發展時代，我認為我們充滿了希望，原因是如果當我們真的進入到關注人、關注社會、關注不同階層在發展過程中不斷的有機會的時候，我要講真正的好時代才開始。

其實在開始的過程中，去抓人的本質、去抓人的生活、關注人的尊重，讓每個人在這個過程中享受他應有的福利的時候，每個企業都有生存的空間，所以不用簡單地一刀切，也不要再簡單地強調在這個過程中，我們是不是永遠都是危機，我相信每天的希望會更好。

謝謝張女士，張女士有一個觀點我特別贊同，不管是行業的轉型也好，面臨什么樣的一個壓力也好，這個壓力是永遠都有的。那么對于轉型這一塊，我們也是跟您的觀點是一致的，"剩者為王"，它一定是一個洗牌的過程，就比如說我們報業的轉型。我們也聽一聽王總您的觀點，怎么看房地產的市場和前景?

中國的房地產市場，剛才王總講的，我是非常贊同的，不能一概而論，中國房地產市場確實分為幾個市場，我們講房地產有兩個聲音，一個是政治的聲音，一個是市場的聲音，這個也要區分開。

我的觀點，中國的房地產，粗放式的發展時代肯定是結束了，再用很粗放的方式，放在風口上的時代肯定不存在了，未來房地產企業必須要重新認識市場，從市場的角度出發來做定位。

剛才說的利海在轉型的過程當中，我們基于一個中產階級的形成是必然趨勢，而中產階級需要一個全新的生活方式，而如何來適應這個生活方式，來打造適合中產階級的生活方式，包括房地產在內的一系列的產品和服務，這是從利海來說轉型的一個出發點。

所以我們把生活方式的打造作為房地產企業轉型，我們在新型城鎮化里面，不管從產業定位，產業的聚集以及整個市場的定位上，我們都是從這個角度出發。簡單談房地產的未來，中國不是一個完全的市場經濟，也不是完全的計劃經濟，有很多東西，作為企業來說，不能從預測的角度來進行判斷。

我認為把自己企業的事情、把自己企業未來的規劃怎么去發展好，來做一些思考，謝謝。

謝謝汪總，在這里要特別強調一下，剛才志綱老師問我，怎么有兩個利海集團的高管在臺上，我要強調一下，剛才講話的王總是利海國際，他是來自于廣東的土豪。那么我們剛才的邊總是叫帝海，是皇帝的帝，帝海是做商業地產，是來自于山西的土豪。我們也有請鵬潤地產的賈總，發表一下您的見解?

很多專家學者有很多尖銳的觀點，實際上我最后發表自己觀點的時候，我說過，中國房地產業到今天真正的發展是二十五年歷史，大家可以盤點一下這個發展歷程。

二十五年的歷程，走過發達國家一百年甚至一百年以上的問題，這個本身就有一些問題，我們從躁動、我們從平衡、我們從感性、我們從盲目擴張走到今天，調整理性，這也是一個必然。作為房地產從業人員來說，我個人感覺我們還是到今天為止，我們應該還是用樂觀的態度看待問題。

這是趨勢，無論是市場的角度來講還是從企業的角度來講。先從市場的角度來講，房地產行業發展到今天，輿論也好、百姓也好，還是我們自己也好，有多少反思，有多少詬病。但是回過頭來講，如果沒有中國房地產業的這種二十多年快速的發展，中國的衣食住行，住就缺的，我們二十五年的快速發展，解決了多少問題，這是大家有目共睹的。

但是發展到今天，我們回過頭來再冷靜地看，或者從市場的角度來看，從市場的角度來說，我們出現的問題、我們發現的問題，還是對于市場規律的尊重做得不夠，或者我們有些急功近利，我們有些盲目發展，或者說總體把握上有些偏差，所以導致市場有一些反應，這也是必然的。

我們的衣食住行，改革開放三十年，我們易食行都解決了，中國的高速公路、中國的高鐵處在世界前列，吃飯穿衣問題解決得非常好，中國制造全世界都有，但是住真正解決的不是很好。這里有兩個方面，一個是住宅質量和發達國家是有區別的。

說到這兒，我簡單說一句，當時我在政府部門的時候，有一次聽家華副總理，當時他在出訪歐洲，在德國法蘭克福機場，他是作為咱們國家副總理，當天晚上安排在法蘭克福機場，他打開窗戶看到飛機這樣起飛降落，一晚上沒法休息，而且可能各方面都有一些問題。但是住下來以后，第二天的感受，根本聽不到聲音，我們業內人知道這是什么?這是墻體和窗戶的保溫隔熱、隔音技術做得非常好。

說白了，我們房地產業，我們的房子，我們作為一種產品，我們經過這三十多年的發展，我們只是解決了一些量的問題，質的問題我們還是落后的，這個是必然的，無論是住宅的產業化也好，還是住宅的集約化也好，還是所謂的5S，節能、節地、節水等等性能，我們的質量還可以提高。

就像十多年前的汽車一樣，北京地區當時有一個面的開就不錯了，就是說二十年前，但是今天發現對車子的質量有要求。我們認為市場的力量很重要。第一點，對于房子的質量有要求。

第二點，從全國來講，我們現在看到一線城市抗衰性比較強，三四線城市問題比較大。

這跟我們今天探討的話題有必然的關系，十三億人口，中國要和諧發展，區域經濟的發展，正如專家說，如果區域經濟發展不好的話，中國的未來是有一些問題的、有一些偏差的。我們不能只能做好一線城市，我們要做城鄉統籌、中西部統籌、沿海和內地的統籌，這樣統籌的結果是什么呢?就是我們要面對新型城鎮化建設的發展。所以房地產從業者呢，經常有一句話，小富進城、大富進京，導致一線城市房價起高，這也是必然的。

小富進城，如果把城都建得非常美，以人為本這種模式，我想人們還是那句話，宜居宜業，當宜居，還宜業的時候，我們的房地產也會有很多的發展趨勢，這是我從房地產的第二個角度來說，我們國家這么大，有這么多特大城市和中等城市，新型城鎮化建設一定會為房地產提供新的趨勢。

最后一點簡要說一下，對于我們房地產企業來說，還是那句話，起點決定高度、成功從選擇開始。我們認為到了今天，我們還是應該樂觀的，中國經濟要快速發展，中國經濟要持續健康快速發展，房地產企業也要在理性的基礎上持續健康快速發展，我們認為伴隨著城鎮化建設的進程，我們會找到創新式發展的一條合理路徑，我們認為明天的太陽依然是晴的，謝謝。

謝謝賈總，很樂觀，太陽明天照常升起。我們有請邊總，尤其是現在商業地產很多觀念已經陷入到商業泡沫的時代，地產泡沫的時代，尤其是包括電商沖擊，您怎么看這個行業的前景?

謝謝主持人，我們作為一個房產集團，主要做商業綜合體，我們認為商業綜合體在國內還有三十年，因為商業地產整個從中國來講，發展還是比住宅要慢一些。隨著現在整個二三線城市的房價有些不同程度的下跌，但一線城市房價依然很堅挺。

就整個全國的房地產形勢，我們總的判斷還是非常樂觀的，作為商業地產，因為我們主要是在全國這種省會城市，這種最好的地段選擇商業地產，我們認為未來的發展空間非常好。對于房地產的判斷，之前幾位嘉賓說的，應該說是非常樂觀的。

謝謝，總體來說大家還是非常樂觀的，正如剛才鵬潤地產的賈總所言，我們房地產系列大到國家的政策方針，比如說新型城鎮化，想到老百姓的衣食住行，都跟中國的房地產企業息息相關，是分不開的。我們再次用掌聲感謝我們臺上的幾位嘉賓，謝謝他們。

接下來我們即將頒發2014新型城鎮化企業社會項目創新獎和2014新型城鎮化社會貢獻獎，謝謝。