“老舊小區＋海綿”，住建部欲探索城市老舊小區改造新模式
來源：海綿城市（ID：haimianchengshiwang）
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導讀
80后、90后的人如今是職場里最具活力的群體；但80、90年代的房子，卻著實已經有些老舊，急需維護改造來實現“逆生長”……12月1日，住房城鄉建設部在福建省廈門市召開老舊小區改造試點工作座談會，確立15個城市開展老舊小區改造試點。
住建部部長王蒙徽指出，在15個城市開展老舊小區改造試點，目的是探索城市老舊小區改造的新模式，為推進全國老舊小區改造，提供可復制、可推廣的經驗。
此次這15個試點城市為廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花和寧波。
與會代表現場觀摩了廈門市老舊小區改造情況，廈門市等城市有關負責同志分別介紹了經驗。
與以往政府主導的改造方式相比，新的模式最大的特點在于強調了居民的作用——誰受益誰出資的原則和業委會居民自治管理等提法引人關注。
試點工作中的三個原則
試點工作中要注意把握三個原則。
四個方面的體制機制
住建部要求，試點工作要著重探索四個方面的體制機制。
老舊小區主要存在的問題
老舊小區普遍是指單位制改革之前的由政府、單位出資建設的居住區，與1998年房改（商品房改革）之后建設成的居住區相比較，大多已跟不上時代的發展。隨著城市化進程的加快，配套設施不齊、違章搭建嚴重、停車位不足等問題日益凸顯。
老舊小區改造也要加“海綿”
雨污分流、合理增設停車位、采取人車分流……這些都是各地老舊小區普遍進行的改造內容。現在，老舊小區改造有一個拓展選項，即海綿小區整體設計改造。比如屋頂綠化、下凹式綠地、透水路面和停車場滲水等設計，它們可以很好的溝通地下水與地表水，加大了城市對水資源的調節作用。
老舊小區改造需要結合海綿城市建設的政策文件：
1丨2015年國務院常務會議
2015年，國務院常務會議確定，海綿城市建設要與棚戶區、危房改造和老舊小區更新相結合，加強排水、調蓄等設施建設，努力消除因給排水設施不足而一雨就澇、污水橫流的“頑疾”，加快解決城市內澇、雨水收集利用和黑臭水體治理等問題。
海綿城市建設要與棚戶區、危房改造和老舊小區更新相結合，加強排水、調蓄等設施建設，努力消除因給排水設施不足而一雨就澇、污水橫流的“頑疾”，加快解決城市內澇、雨水收集利用和黑臭水體治理等問題。
2丨《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》
《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理的若干意見》中指出，要穩步實施城中村改造，有序推進老舊住宅小區綜合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房改造。
六、完善城市公共服務
（十四）大力推進城鎮棚戶區改造，穩步實施城中村改造，有序推進老舊住宅小區綜合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基礎設施建設，切實解決群眾住房困難。打好棚戶區改造三年攻堅戰，到2020年，基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房改造。
七、營造城市宜居環境
（二十）推進海綿城市建設。充分利用自然山體、河湖濕地、耕地、林地、草地等生態空間，建設海綿城市，提升水源涵養能力，緩解雨洪內澇壓力，促進水資源循環利用。鼓勵單位、社區和居民家庭安裝雨水收集裝置。大幅度減少城市硬覆蓋地面，推廣透水建材鋪裝，大力建設雨水花園、儲水池塘、濕地公園、下沉式綠地等雨水滯留設施，讓雨水自然積存、自然滲透、自然凈化，不斷提高城市雨水就地蓄積、滲透比例。
意見中關于海綿城市與老舊小區改造的部分
最近珠海斗門區投資31.2億元推進“海綿城市”項目，試點區面積約9.2平方公里。其中區域內首批結合老舊小區改造的“海綿城市”項目已動工。斗門白藤社區藤湖苑小區和藤湖苑共有250戶，全部納入海綿城市改造，年前可以搬進新房。同樣作為首批試點“海綿城市+”的小區，泰和苑小區也正在進行施工招標，有望于近期動工，兩個小區海綿城市升級改造工程總投資達2200萬元。
斗門海綿城市試點區范圍
看來，在老舊小區的改造過程中融入海綿城市建設理念已經是當下的建設熱潮。
江西省
江西省住建廳和國家開發銀行江西省分行聯合發出通知，要求推進開發性金融支持海綿城市建設，優先支持與棚戶區改造、危房改造、老舊小區有機更新相結合的海綿城市建設項目。
陜西省
在陜西省下發的《關于推進海綿城市建設的實施意見》中指出，各區市至少選擇一個區域進行城市老城區的海綿城市建設，因地制宜的采用相關海綿城市技術，提高建筑小區的雨水積存和蓄滯能力。
北京市
北京海淀老舊小區改造以國家政策支持為契機，在老舊小區改造過程中，大力推廣“收—蓄—滲—排”于一體的雨水收集新技術。通州首批14個海綿城市項目中的老舊小區也在改造當中。
廈門市
廈門市委市政府就明確要求，今后廈門市新建城區應全面落實海綿城市建設要求，已建區域結合老舊小區改造、城中村改造，逐步推進“區域小海綿”建設；還要通過黑臭水體治理、易澇點整治等工作，注重系統性與自然性，完善“全市大海綿”建設。
下面我們來看看在對老舊小區的“舊翻新”改造中，是如何融入了海綿城市的建設理念的。
案例一：嘉興煙雨小區
嘉興建設海綿城市方案中有十大重點工程，這十大重點工程中，南湖區涉及到多數，煙雨小區又是唯一一個小區改造項目。
煙雨小區海綿城市改造工程總面積達15萬多平方米，是嘉興南湖區改造單體小區中面積最大的一個。
改造前的煙雨小區：路面坑坑洼洼，一下雨就積水
作為上世紀90年代建造的老小區，該小區規模較大，設施及物業完整且綠地面積較多，海綿城市建設措施的運用方式可以多樣，因此將作為重點工程主要解決老舊小區雨水收集及利用問題，為今后的海綿城市建設提供借鑒。
煙雨小區的低影響雨水系統改造，除了建設雨水花園，宅前屋后的道路都將采用透水混凝土鋪裝。
路面改造主要是鋪設透水路面，小區里下小雨不會積水，大家出門也不會濕鞋了。
小區內的綠化進行提升并規劃集雨型綠地。
停車場原來的硬化地面消失了，全部被換成透水、綠化性能好的高承載植草地坪鋪裝。兩側綠化帶的路牙也從封閉式改為鏤空式，周圍路面為透水混凝土。水潑在地面上，數秒鐘便通過透水混凝土，滲透至地下補充。
案例二：北京海淀區、通州區老舊小區改造
海淀區自2012年老舊小區改造以來，累計投資約2.9億元。在 志新小區、塔院、牡丹園東里等17個小區建設了82套具有“收—蓄—滲—排”于一體的雨水收集系統，在153個小區進行了41.3萬平米的砂基透水磚鋪設。
海淀塔院小區的地面都鋪上了一種長方形的青磚，水滴落在上面就迅速被吸收了。
塔院小區是一個典型的老舊小區，以前雨水和污水的管線界限沒有那么明顯，一下雨就存在雨污混流的狀況。現在經過改造，雨水和污水成功分流，居民們再也不用經歷下雨出家門濕鞋濕褲子的痛苦了。寶貴的雨水被儲存在地下用于澆灌園林景觀。
通州區紫荊雅園是北京首批老舊小區海綿化改造對象。小區的磚紅色步道原本為普通路面，“換容”用透水材料重鋪，步道兩側也暗藏玄機，有寬度不足2厘米的線性排水溝。
看完這些案例，“老舊小區＋海綿”的改造技術我們歸結為以下幾種：
| “海綿化”技術 | 考慮因素 | 選用說明 |
| 下沉式綠地 | 老城區建設密度大，綠化空間不足，而下沉式綠地對場地要求較低，施工方便，適用性廣 | 需增設排水管 |
| 土壤滲透性較差，地下水位整體較低 | 廣義下沉式綠地包括生物滯留池、雨水花園、雨水濕地、滲透塘、濕塘等 | |
| 透水鋪裝 | 透水鋪裝使用區域廣、施工方便 | 人行道、小區道路、停車場可進行透水鋪裝改造；需增設排水管 |
| 植草溝 | 改造區域建設密度大，可施展空間不足 | 不宜多用 |
| 綠色屋頂 | 老城區綠色屋頂改造所面臨的主要問題是屋頂大多年久失修，承重、排水等條件均較差，且屋頂上多有居民私自搭建的設施 | 輕型屋頂植被綠化毯的形式憑借對屋頂結構要求低、形式靈活、后期管養方便等優勢在老城區改造中得到廣泛運用 |
| 蓄水池 | 研究區域建設密度大，而蓄水池節省占地、施工方便。如果改造區域水源不足，需進行雨水資源化利用 | 可對小區現有水池進行改造，作調蓄池用。建設蓄水模塊，配建雨水凈化設施，保證出水水質 |
“海綿化”技術
考慮因素
選用說明
下沉式綠地
老城區建設密度大，綠化空間不足，而下沉式綠地對場地要求較低，施工方便，適用性廣
需增設排水管
土壤滲透性較差，地下水位整體較低
廣義下沉式綠地包括生物滯留池、雨水花園、雨水濕地、滲透塘、濕塘等
透水鋪裝
透水鋪裝使用區域廣、施工方便
人行道、小區道路、停車場可進行透水鋪裝改造；需增設排水管
植草溝
改造區域建設密度大，可施展空間不足
不宜多用
綠色屋頂
老城區綠色屋頂改造所面臨的主要問題是屋頂大多年久失修，承重、排水等條件均較差，且屋頂上多有居民私自搭建的設施
輕型屋頂植被綠化毯的形式憑借對屋頂結構要求低、形式靈活、后期管養方便等優勢在老城區改造中得到廣泛運用
蓄水池
研究區域建設密度大，而蓄水池節省占地、施工方便。如果改造區域水源不足，需進行雨水資源化利用
可對小區現有水池進行改造，作調蓄池用。建設蓄水模塊，配建雨水凈化設施，保證出水水質
除了以上這些海綿化的改造，還需要結合老舊小區特點，分類推進包括：拆除違章建筑；翻修、拓寬道路，增設停車位，整修車棚；整治大門、路燈、內樓道及陳舊、破損的外立面；完善物防設施，安裝監控；落實長效管理等改造內容。王蒙徽部長認為，老舊小區改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發展不平衡不充分問題，實現人民群眾對美好生活向往的重要舉措。
