【解密】錫恩中國城鎮化房地產戰略總裁班

主題：中國城鎮化發展規律、問題、房企落地城鎮化方案

中國城鎮化房地產總裁班近期安排：5月24-26北京開班

新型城鎮化是國家戰略：各地典型模式

城鎮化天津模式——宅基地換房

　　東麗區通過宅基地置換、城中村改造等方式對土地進行集約利用，突破瓶頸，加快城市功能集聚，隨著有序撤村城市化途徑不斷完善，東麗區城鎮建設也不斷提速。

成都模式——

成都是典型的大城市帶大郊區的發展模式。其主要做法是對土地確權頒證，建立農村土地產權交易市場，設立建設用地增減指標掛鉤機制。以發展較好的區域作為起步點，確立優勢產業，形成以市場為導向的產業集群。另外再配以農民的公共服務和社會保障，提高農民的生活水平。

結論：無論哪種模式，都是以“解決農民的就業和提高農民的收入為核心”，使農民在生活質量（城市居民待遇）這個本質上成為城鎮居民！

李克強：人的城鎮化的核心：

城鎮化發展規律：城鎮化發展規律，未來10-20年，中國城鎮化仍將處于快速發展階段

中國城鎮化過程中問題

一：盲目造城運動致城鎮化效率低下

各地在大張旗鼓進行城鎮化同時面臨的一個頗為尷尬的現實是，眾多縣級市要建超高層寫字樓、大搞“城市綜合體”。另有一些城市以加速城鎮化進程為幌子，以建設工業園區為名，以獲取土地出讓收入及相關稅費為目的，大搞擴城、造城運動，造成全國各地相繼出現“鬼城”現象。

少地方采取“攤大餅”的方式推進城市化，把各種產業都堆在大城市里面，搞“造城運動”。結果不論城市建設還是城市運營，都效率低下，使城市化和工業化受到了成本過高的阻礙。

中國城鎮化過程中問題二：戶籍制度讓1.6億農民工被城鎮化

如果按戶籍來算，人口城鎮化率只有35%左右，遠低于世界52%的平均水平。”農業部新聞發言人畢美家表示，中國51.3%的城鎮化率，是按城鎮常住人口統計的，其中還包括1.6億的農民工群體。中國社科院農村發展研究所宏觀室主任黨國英表示，戶籍改革之所以難以推行，就是因為城里的福利政策太多了。

中國城鎮化過程中的問題三：農民土地物權基本形同虛設

過去三十年農民土地權利弱化；地方政府(市縣一級)過度依賴土地出讓收入及與土地相關的融資；城市面積迅速擴張和城市土地使用效率的低下，和與此相關的耕地占用和流失；土地法律框架不完整。

中國城鎮化過程中的問題四：大城市病日益突出

“城市病”問題日益突出。一些城市空間無序開發、人口過度集聚，交通擁堵問題嚴重，食品藥品等公共安全事件頻發，大氣、水、土壤等環境污染加劇，城中村和城鄉接合部等外來人口聚集區人居環境較差。

中國城鎮化過程中的問題——鴻溝五：體制機制不夠健全

體制機制不健全。現行戶籍管理、土地管理、社會保障、財稅金融、行政管理等制度，在一定程度上固化了已經形成的城鄉利益失衡格局，制約了農業轉移人口市民化和城鄉發展一體化。

結論：城鎮化是國家戰略中國城鎮化有巨大的潛力目前的城鎮化存在著許多問題

如何衡量一個城鎮化項目？四位一體

政府在這個里面如何實現財政收入，實現他的持續發展；第三，農民：如何獲得更大的收益反過來變成消費者。

中國城鎮化出路

錫恩獨家研究1MS城鄉一體化落地模型

１-- 指的是某種消費需求的軟件形式，即消費文化。

消費的軟件形式是文化，把消費上升到文化，這是對消費內涵最深入的理解與把握，同時也是項目衍生價值的形成過程。

Ｍ（Materials）-- 指的是消費需求的硬件形式，這就是我們常講的項目建造。

在這里，Ｍ的建造并非“拍腦袋”而成，而是有著嚴格的設計邏輯，那就是受前后兩大要素的制約：

第一，消費文化1的制約。

第二，服務傳播體系Ｓ的制約。

Ｓ(Service)--指的是對消費過程的服務與傳播。

這是消費品的邏輯， 消費品的價值在于品牌，而不在于功能。城鎮化項目作為一種“不動產”設施，其無法移動的特征注定了其衍生價值的體現方式，那就是要通過口碑傳播。